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【陸振球專欄】藏富於外 水向低流 (11:09)

筆者和地產基金經理楊書健合著的《環球置業 最強天書》已付印並即將出版,寫這本新書主要是覺得香港樓價高企和回報偏低,已引發港人在海外置業的熱潮,惟不少人因怕「隔山買牛」而墮陷阱,故希望以大量數據和提供專業的分析,幫助大家更容易「藏富於外 水向低流」。

另外,如讀者報名參加本周六(1027)《亞洲週刊》主辦的「2018環球置業博覽暨投資講座」,除可免費聽到包括筆者、楊書健,以及湯文亮、曾淵滄、李兆峰等投資專家的股樓分析外,首300位參與講座讀者更可獲贈《環球置業 最強天書》乙本,詳情及報名請登入 : link.mingpao.com/55903.htm

 

以下為《環球置業 最強天書》的作者序:

 

不要將所有雞蛋放在同一個籃子內,可說是投資的金科玉律。以往不少香港人只會投資本地的「磚頭」,但隨香樓價以負擔能力計差不多已是全球最高水平,加上經歷了12年的低息周期後,在20189月終於再次加息。 樓巿雖然需求仍然旺盛,但是未來樓價走勢只會逐步放緩。在這情況之下,考慮投資海外地產屬 明智且有分散風險作用。

對於地產項目的機構投資者,更最着意分散地域,例如英國郵政的退休金,就持有超過20億英磅的商廈、商場等商業物業,散落在全球不同大城巿。如此分散投資,主因是地產供求受限於距離。例如一旦投資興建了一幢商業大廈, 就不能將大廈搬遷,只能服務因為當地經濟活動而產生的需求。就算售賣資產,再將資金投放到其他地方,需時亦往往以年計算,不如股票債劵等流動資產方便。

考慮海外地產的要訣,其實就是尋找足夠的資訊。各類投資會議和講座都是尋找資訊的良機。不 過香港的海外投資之風極盛,旺季的時候,可能每周都有這類會議。如果投資者沒有自己的分析 框架,只是人云亦云地吸收資訊,或會出現囫圇吞棗的情況。

而分析資訊,最重要的就是找到合適的框架。因此,我們兩位作者將寫出各自所長的框架,先將 投資過程分為四個步驟:「集資、分析研究、買賣過程、營運細節」,再以專業的PRICE 框架分析經濟 數據和當地樓巿。讀者以此框架分析和執行收購過程,可以按圖索驥,減少出現掛一漏萬的狀況。

本書亦挑選了九個廣受香港人青睞的國家或地區,以PRICE框架仔細分析,一方面向讀者提供實際資料 ,一方面亦以例子解釋如何使用這個分析框架。書中的圖表超過120張,應該是同類書藉之 中,最詳盡的一本。在此感謝安泓投資的研究總監馬偉信先生和投資總監辦公室經理袁燕珊小姐 兩位在數據和審核文稿方面所提供的協助。

地產投資還有一個特點,就是因為資產在地,極受所在地的稅制影響。在可行的狀況之下,我們 提供了現時稅務的基本狀況。但是近年資金全球化,影響了不少國家的投資巿場,因此各地政府 都有誘因,以稅制規管投資。全球稅制變化頗急,並非一本在書店出售的書藉所能追上。再者, 個人稅務問題永遠是複雜課題,因為投資者的國藉、投資者的定居地、以及投資標的的稅轄區都 會影響具體稅負,往往並非一本書所能詳述。因此,在參考我們在本書的基本資料之餘,讀者宜 在投資之前,咨詢會計師的稅務意見。

本書兩位作者,一位是之前已撰寫多達12本地產投資暢銷書、擁有地產新聞採訪及編採工作逾20年經驗的資深傳媒人,另一位是管理資產曾達20億美元、演講場場爆滿的基金經理,都是久在投資界打滾之士。因此本書我們希 望能做到結合理論和實際情況,既非純理論的空中樓閣,亦非只有實務的見樹不見林,以期能幫助各位有興趣海外地產的讀者。

陸振球

明報投資及地產版主編

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