承先啟後填海造地 為下一代開拓寬廣空間(文:梁錦松)

近10年香港樓價租金節節攀升,居住面積愈來愈狹小,公共房屋供求失衡,住房問題如千斤重擔壓在市民身上。特別是年輕人收入與住房開支比完全脫節,樓房成為他們一道無法踰越的絕望空間。這一切問題的癥結,根源在於土地供應量嚴重不足。

過去20多年,香港土地供應量斷崖式下跌,1995至2004年間已發展土地共約7800公頃,但隨後10年減至只有1100公頃,房屋建造量因而銳減,成為樓價高升主因之一。香港1100平方公里土地上,只有7%土地實際用作住宅用途,740萬人就迫在這丁點空間面積上,但空置土地卻有66%。

房屋政策與社會公義

樓價不斷攀升,「上車」愈來愈難,年輕一輩更是雪上加霜。按政府近期公布統計顯示,20至29歲年輕人每月收入中位數為1.2萬至1.4萬元。以這收入計算,年輕人要10年不吃不喝零消費才能儲存足夠首期;若扣除日常生活開支,恐怕要更長時間才能「上車」,而且可供選擇的「上車盤」只是新界地區一些如車位大小的「納米樓」。這種畸形現象折射出香港房屋問題極「不均等」且「不公義」。

房屋是民生最基本需求,也是市民、年輕人累積財富、向上流動的一道階梯。近年香港年輕人「三上」問題受社會廣泛關注:第一上樓沒希望,第二向上流動很困難,第三無法上位。樓價愈升愈高,往上流動機會又不多。假如我們都是年輕人,都會灰心失望,社會不滿情緒也會因此升溫。

住房問題無可否認是特區政府最艱巨的挑戰,但要解決住房問題,單靠私營房屋非常困難,因政府現行賣地機制很難發揮遏抑樓價的作用。我向來主張要多建公屋和居屋,增加公屋和居屋供應是唯一可在市場發揮調節作用的方法,而且政府公共房屋政策本應就是保障民生的重要環節。如果能用合理機制把公屋和居屋賣給居民,更可以一定限度內還富於民,改善財富分配。

公私營房屋「六四比」目標

我們試以毗鄰的新加坡為參考。新加坡和香港同樣面臨土地稀缺問題,約600萬人生活在700平方公里國土上,其人口密度比香港還高;但新加坡入住公營房屋家庭的比例卻高達80%以上,香港只佔約46%(公屋約31%,居屋約15%)。這方面香港要看齊新加坡並不容易,但適度把公屋居民比例從現時不到一半逐步增至60%以上,是比較可行和合理。要達到這個「六四比」目標,香港將來就必須大量增加公營房屋量,但根源問題還是建屋用地從何來?

土地供應專責小組正進行「大辯論」工作,然而意見紛陳,要從中尋求平衡、共識並不容易。從施政角度出發,我認為政府要有擔當作出艱難抉擇,只要是找到對長遠發展最有利,並讓多數人最受惠的方案,就應迎難而上。考慮現有各種條件和制約因素,再參考過去土地開發歷史經驗,填海造地應是增加土地供應最可取、最有效的方案。

填海才能應付巨大土地需求

香港從19世紀開埠就開始填海造地,港島電車沿線延伸到海旁範圍,從東到西一大段基本都是填海造出來。隨後因應城市不斷發展,港九新界先後有九廣鐵路英段、尖沙嘴火車站、啟德機場、維多利亞公園等工程。這些需龐大土地應用的大型基建和娛樂場地興建,都是填海才建造出來。

二戰後到八九十年代,香港經濟和社會急促發展。這段時間人口急增、工業起飛,經濟和民生用地都出現大面積需求。當年港英政府面臨嚴峻土地需求問題,情况和今天特區政府如出一轍。港府要解決問題,土地從何而來?答案還是填海造地。

當年港府透過填海造地興建工業邨等,在經濟發展上推動了工業發展;經濟起飛人口繁盛增長,再填海造地建設沙田、屯門、將軍澳、東涌(新機場)這些新市鎮,解決了一段又一段時期人口急促增長而出現的房屋、基建、公共設施等需求,很多公共屋邨、學校、社區文康設施都是在這些「海陸」上建起來的。香港也從1960年代只約300萬人口,到1990年代已搖身變成600萬人的都會。

新加坡「海陸」創建大都會

土地比香港更小更稀缺的新加坡,過去50年填海造地1.3萬公頃,到2030年估計再增加1萬公頃。填海拓地推動新加坡人口持續增長,推算將來會超過一倍,成為「1000萬大都會」。積極進取的土地政策為新加坡有效解決房屋問題,並讓政府有足夠能力和資源提供超過80%的公共房屋比例。新增土地同時也為其他高新科技、創新產業提供發展空間,吸引更多人才匯聚新加坡,提升了無比的競爭力。

反觀香港,150年來填海造地7000多公頃,其中1985至2000年間,總計填海造地達3000公頃,平均每年達200公頃。但2000至2015年間減至只有690公頃,每年只約40多公頃,銳減近八成。可見土地開源嚴重不足。

過去不少外國調查研究指出,一個地方的人民生活是否開心,背後因素包括居住環境、社會是否公平等,而其中一個重要共通點是經濟發展要有一定的支撐和持續發展的能力。香港過去經驗和新加坡一直以來的土地開發模式,告訴我們長久以來填海造地是最直接增加土地的方案,並且高效地推動城市持續向前發展。

只是現在每每提到填海造地,必引來外界一些批評聲音,質疑填海而來的新增用地必會售予地產商,助長地產霸權。要釋除這些疑慮,我認為社會各界討論土地問題時不妨多些聚焦思考土地用途和新增土地應怎樣分配。

新增用地不一定全是興建豪宅私樓,可興建更多公營房屋;不一定全是住宅,可同時發展商廈;不一定只增加辦公室,可擴建康體設施等。在考慮土地應用時,一併探討人口變遷、家庭結構變化及外地精英人才來港工作的住屋需要等特別因素,以配合社會整體發展。

聚才聚財 需土地資源

再過二三十年後,香港經濟應朝向創新型社會進發。一個比較宏觀而合理的方向,是在一個創新型社會之上配合國家發展,融入大灣區尋找更多機遇,香港從中可扮演一個環球金融中心和國際人才中心的角色。有了人才,就不單止局限於發展金融業,還可發展各種創新產業,包括生物科技、創意產業、高端醫療、高等教育等,全方位推動香港整體經濟發展。我認為配合發展,香港人口應增至1000萬,但這一切都需土地資源。

狹窄環境難以令人發揮想像空間,無論居住和工作都如此。上一代為我們填海闢地開拓空間,我們這一代又怎能讓年輕人生活在斗室中?如今港人愈住愈貴、愈住愈小,增加房屋供應已迫在眉睫。我真誠希望社會各界聚焦支持填海造地,然後討論這些新增土地該怎麼運用、還有什麼其他途徑增加發展用地、香港該怎麼發展,讓香港有更美好和更寬廣的空間。

作者是南豐集團董事長兼行政總裁

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