【專家觀點】張兆聰﹕中小地產股價殘 嘉華5厘息值博

恒指昨日再跌77點,收報26,345點,成交金額948億元。美股回升但亞洲股市未能跟隨,日韓台股市均牛皮偏軟。醫藥、濠賭股捱沽,中生製藥(1177)及石藥(1093)分別跌14.4%及9.7%,銀娛(0027)跌5%,美國30年最強颶風佛洛倫絲(Florence)逼近,紐約期油突破每桶70美元,中海油升1.4%。內地7月份金融政策轉向,但8月份數字未見增速加快,銀行都不大跟隨人行加大放貸的窗口指導,似乎也解釋了A股走勢為何如此差勁。

港股在26,000點關口前爭持非常激烈,周二晚夜期一度跌至26000點邊緣,其後美股升幅擴大,夜期又倒升,高低波幅達到348點,以夜期來說頗為罕見。恒指昨日穩守26,200水平後反覆回升,好友力量略見增強。要留意的是,期指未平倉合約周二增加至接近14.4萬張,以往恒指出現轉勢時,未平倉合約也會顯著上升。若數量超過15萬張甚至16萬張,會較可信。

期指未平倉合約增 或炒轉勢

內地7月金融政策轉向,暫停去槓桿兼放水,8月份銀保監更偷步公布數據領功,指7月新增貸款1.45萬億元(人民幣‧下同),按年增加6237億元;並因保障在建項目融資需求,加大對基礎設施領域補短板的金融支持,7月份新增基礎設施行業貸款1724億元,較6月份增加469億元。但昨日公布的8月份數據卻相當一般,新增貸款縮減至1.28萬億元,M1和M2增速降至3.9%及8.2%,既低於前值的5.1%和8.5%,亦遠遜預期的5.3%和8.6%。M1反映企業流動性,3.9%已是2014、15年以來最低增速,可見中央7月份政策轉向,完全無法拯救民企資金鏈困局。M2反映整體流動性,與資產價格相關性高,也解釋了A股何解如此弱勢、成交額屢創新低。

當前市場情緒極度悲觀,很多股份估值都到達相當不合理的水平,本地地產股是其中之一。近期新盤以市價或略高於市價開售,承接力也不錯,例如匯璽呎價一點也不低,但也很快便悉售,將軍澳新盤LP6入票反應也見踴躍。只是市場像2015、16年般,已假設香港樓市定必大跌,不問價拋售本地地產股,新地(0016)、恒地(0012)也雙雙向下突破。然而新地股息率已跟2016年初看齊,已為樓市轉勢預留了巨大的邊際安全。

嘉華每年派息穩定上升

中小型發展商就更是低殘。嘉華(0173)因為項目未能趕及入帳的關係,中期純利不足1億元,令市場失望,但集團旗下啟德嘉匯、白石角嘉熙及內地樓盤,合共已有185億元尚未入帳。嘉匯和嘉熙平均呎價達到22,000元及18,500元,當年地價才僅4000元至5000元,保守估計淨利率隨時達30%或以上,入帳隨時可錄得50億至60億元盈利。

集團下一重點項目是第二塊啟德地皮,總樓面面積約60,000方呎。以現時周邊地區樓價計算,總貨值達到150億元,嘉華現時市值才115億元左右。雖然該地皮每呎樓面地價已升至逾10,000元,但由於樓價亦水漲船高,相信淨利率仍可維持理想的雙位數字水平。

嘉華6月底止帳面值為367億元,現時市帳率僅0.31倍,與2016年初看齊,若旗下地皮的價值體現,估值將進一步降至0.25倍甚至0.2倍,估值更會跌至跟2008年低位一樣。以一家財政穩健、管理層亦着重小股東利益的企業來說是非常不合理的。更重要是嘉華有一個穩定派息政策,近年每股股息都穩定上升,由0.15元、0.17元到0.18元,預計今年可升至0.19元。現價股息率已超過5厘,以集團的投資物業收入和未來數年陸續有新項目,要維持穩定增長的每股股息絕無問題。只是現市况人心惶惶,宜待回穩後才分段買入。

張兆聰 

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