【有片:選股王】地產股估值不合理 中小型發展商宜低吸

恒指跌104點,收報26317點,成交金額497億元。道指漲逾百點,納指升幅達0.8%,蘋果、亞馬遜升逾2%,美股風險偏好明顯回升,但亞洲股市未見太受惠,日韓台股市均牛皮偏軟。醫藥、濠賭股捱沽,中生製藥(1177)及石藥(1093)分別跌10%及7%,銀娛(0027)跌4%,美國30年最強颶風迫近,紐約期油突破70美元,中海油升1%。

港股在26000點關口前爭持非常激烈,昨晚夜期一度跌至26000點邊緣,其後美股升幅擴大又變為倒升,高低波幅達到348點,以夜期來說頗為罕見。今早恒指守住26200水平後反覆回升,好友力量略見增強。要留意的是,期指未平倉合約昨日增加至接近14.4萬張,以往恒指出現轉勢時,未平倉合約也會顯著上升,短期做淡較為危險。

當前市場情緒極度悲觀,很多股份估值都到達相當不合理的水平,本地地產股是其中之一。大型發展商如新地(0016)、恒地(0012)規模大,大家只看分析員的資產淨值折讓或許沒有太大感覺,但中小型發展商嘉華(0173)資產較為簡單,大家會更易理解估值有多殘。

因為項目未能趕及入帳的關係,嘉華中期純利不足1億元,令市場頗為失望,但集團旗下啟德嘉匯、白石角嘉熙以及內地樓盤,合共已有185億元尚未入帳。嘉匯和嘉熙平均呎價達到22000元及18500元,當年地價才僅4000元至5000元,保守估計淨利率隨時達30%或以上,入帳時可錄得5、60億元盈利。

集團下一重點項目是第二塊啟德地皮,總樓面面積約60000平方呎。以現時周邊地區樓價計算,總貨值達到150億元。嘉華現時市值才115億元左右。雖然該地皮每呎樓面地價已升至逾10000元,但由於樓價亦水漲船高,相信淨利率仍可有20%至30%。

嘉華6月底止帳面值為367億元,現時市帳率僅0.31倍,若旗下地皮的價值體現,估值將低於0.2倍至0.25倍。更重要是嘉華有一個穩定派息政策,近年每股股息都穩定上升,現價股息率已超過5厘,以集團的投資物業收入和未來數年陸續有新項目,要維持穩定增長的每股股息絕無問題。只是現市況人心惶惶,宜待回穩後才分段買入。

張兆聰

明報首席評論員

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