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【有片:財經BB班】假如你有500萬,應該買樓定買地產股? (19:32)

近日地產市場最矚目新聞,莫過於新地(0016)以天價251.61億元奪得啟德地王,相關消息一出,猶如再為熾熱的樓市注入強心針。不少市場人士預期,近年樓價破頂潮席捲全港,如今地王再現,理應對地產股有刺激作用,然而地產股今年以來表現卻跑輸樓價。如果從投資的角度而言,假設你手上有500萬元,應該買樓還是買地產股?

樓價不足半年升一成

投資最重要當然是考慮回報。翻查中原城市領先指數(CCL),自去年底至本月初計,指數已累升10.9%,其中CCL(中小型單位)指數,期內亦上升10.3%。換言之,假如投資者今年初入市,持貨不足半年,物業已升值逾一成。

五大地產股回報跑輸樓價

那麼地產股表現又如何?其實,啟德地王誕生後翌日,多間大行未有因此上調新地目標價,新地及一眾地產板塊股價亦相繼走軟。有大行解釋,新地奪得地王後未必會對其資產淨值有增強作用,反而有機會令其負債比率上升。更有分析指,樓價持續向上,市場屢誕地王,未必對發展商最有利,因為發展商用高價賣了樓,便需以更高地價買地,經營成本只會愈來愈高。翻查彭博數據,今年本港五大龍頭發展商股價表現未有跟隨樓市上揚。自去年年底至本月16日止,長實地產(1113)累跌0.73%;新地(0016)瀉1.69%;恒地(0012)跌0.87%;信置(0083)挫1.3%;新世界(0017)則升2.04%,遠遠跑輸樓價升幅。至於港股同期則升約4%,表現亦落後於樓價。

雜費及辣招 削投資者回報

從回報而言,買「磚頭」看似比買地產股為佳,但投資者亦要留意,購買物業牽涉不少稅項。舉個例,假設買家購入500萬的二手物業,一般行政費(如釐印費3%及佣金約1%)約需逾20萬元。若買家並非首置人士,更須支付15%從價印花稅(DSD)入市。此外,受辣招束縛,倘若買家持貨少於半年,轉手須付額外印花稅(SSD)20%;持貨不足3年,則須付SSD 10%。

地產股手續費低 流動性較大

相反,買賣地產股則相對簡單。一般來說,佣金及印花稅等手續費多數不超過1%。此外,股票易受市場消息帶動,流動性亦較大,方便投資者「轉身」及套現,減少資金被套牢的風險。

磚頭VS地產股 專家點睇?

對於未來樓價走勢,不少專家都認為,在供應極為緊絀的情況下,樓價難有大跌空間。資深投資者林一鳴指,近年市場上有兩類人士對住屋需求極大,一類是有「父幹」的年青人,另一類則是早年賣了樓,現時想重新置業的人士。然而,市場上的供應絕不能應付上述人士需求,樓價難以回落。雖然未來有「息魔」來襲的風險,但林相信加息幅度始終有限,難阻樓價升勢。

經濟學者關焯照亦指,供應不足乃樓價上升元兇,「現時政府不是『盲搶地』,而是『唔搶地』」,相信未來5至7年,本港住屋亦難以達到供求平衡的狀態。他認同現時樓價已升至不健康水平,但在用家主導兼供應量未到位的情況下,樓價難有回調空間。

既然樓價難跌,投資物業是否較買賣地產股為佳?兩位專家看法分歧。林一鳴認為,如從投資角度而言,買賣物業需付巨額辣稅,而股市亦處於「牛轉熊」的階段,故認為投資者不宜沾手樓股;關焯照則認為,短線而言,投資地產股及REITs(房地產信託基金)會較好,始終股票流通性較高,但長線來看,「磚頭」會較股票穩陣,升值能力亦被看高一線。

撰文及旁白:李宛婷;剪接:石禮豪

 

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