土地供應問題 還是貨幣供應問題(文:尹瑞麟)

土地供應專責小組早前公布的諮詢文件看來出了兩個誤區,亦因此,其對解決香港住屋問題,無論在斷症和下藥方面都有所偏差。第一,將樓價問題簡單地歸結為土地供應問題,沒有從例如金融的視角來審視和分析現象。也就是說,缺乏了就今天香港社會中,分析房屋究竟是「商品」還是「資產」或甚而是「金融工具」的性質和影響。

第二,未能清楚闡明特區政府的整體房屋政策目標是什麼。究竟是為確保每個市民「有瓦遮頭」,有最起碼的合適居住空間,具體是多少平方呎,生活得有起碼的尊嚴?還是確保大部分或所有人,特別是年輕人,擁有自己物業?不同目標直接影響到政策的制訂和有效性的衡量。香港到了今天還缺乏一個清晰明確的整體房屋政策目標,聽起來有點荒謬,但事實確是如此。要市民討論一個連最終目標都闕如的土地規劃和回應其提出的「土地供應選項」,意義到底有多大?

經濟學理論,無論高深或通俗,無論古典或現代,幾乎都是從基本的供求均衡原理出發。甚至有人開玩笑說,只要教會一個人什麼是「供應」和「需求」這兩個名詞,他就是經濟學家了。然而這經典理論,應用於今天作為資產,或甚至可被視之為金融工具的房地產市場,卻不完全適用。

原因是供求均衡是研究以商品為交易對象的市場價格的手段,商品是能夠給你帶來效用的東西。如果你買一個單位是為了住,那該居住單位對你來說就是商品。資產則是為你提供未來升值機會的東西,其市場價格是以「風險和預期收益」為基礎。在今天,房地產更像是資產和可供創造信貸的金融工具,受其邏輯支配。

一個簡單的典型例子,可用以說明兩者分別。現屆特區政府班子中的政務司長張建宗和創新及科技局長楊偉雄,分別持有9個和10個物業,雙雙成為「樓王」。此外,律政司長鄭若驊亦持有7個物業。對於這些司局長來說,其擁有的物業應被界定為資產,不是商品。當然,我們不是存心針對這些司局長,只是希望據此說明,當土地供應增加之後,私人樓宇數目增加,相信還未等到價格出現回落,最有能力購買的仍然是目前的有產者,他們最有能力通過包括將其手頭上的物業抵押,通過創造新的貨幣供應,取得新的貸款,增加財富。

以香港目前樓價之高,單憑薪水和個人儲蓄能購置物業的,相信只是少數。因此須認識房地產的資產和金融工具性質,不要讓「土地供應增加必然人人受惠」的迷思迷住眼睛。只要樓價「只升不跌」的神話不滅,加上來自外地的資金和相對充裕的貨幣供應,結果便是火上加油,貧富懸殊繼續。因此,小心確立「增加土地供應」與「紓緩房屋問題」的關係才是首要工作,這牽涉到香港整體房屋政策是什麼的問題。

要求市民從其結論開始討論

土地專責小組諮詢文件開宗明義,定調香港現時住屋情况「貴、細、擠」,強調只有持續增加土地供應方可紓緩住屋需要。文件繼而要求各界從其結論來作為討論的開始,並且從專責小組提出的選項中選擇。但難以理解的是,特區政府和諮詢文件對於最為基本的問題,也就是香港整體房屋政策目標是什麼的問題,都沒有提出看法,後續的討論又有多大意義?

現代公共行政管理講求的是「目標」和「績效指標」的確立,並以此來制訂、追蹤和衡量公共政策成效,甚而以此來審視個別官員的分工和問責程度。傳統的投入型的公共行政是以投入為立足點;現代的績效管理則是以結果為導向。這亦是過去20年,西方國家以至日本、新加坡和南韓在公共行政管理方面致力改革的方向。但諮詢文件卻反其道而行,要求市民的討論則是從他們的結論出發,而非以社會整體目標為起點。

但與此同時,我們從諮詢文件第23頁卻看到這一段刻意標出來的文字:「即使高估了土地需求,多出的土地仍可撥作儲備,以應對市場或社會環境的變遷。」這不啻令公眾懷疑專責小組所提供的數字有多大「注水成分」,同時也為部分社會人士較早前指特區政府「盲搶地」提供了註腳。

是時候確立整體房屋政策目標

土地供應專責小組和特區政府所推出的諮詢文件,無論背後是否隱藏着一些潛在議題,這並不重要;但香港確實到了需要認真審視房地產市場性質,以及為房屋政策確立整體目標的時候。這都是不能迴避的問題。在餘下的諮詢期中,我們希望專責小組能就上述議題提出新的補充,進而凝聚新的社會共識,減少空轉和內耗。

作者是時事評論員、前策略發展委員會成員

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