劏房租務管制條例（2021年業主與租客(綜合)(修訂)條例）於去年1月22日實施，條例生效至今一年，劏房租務市場的問題未見明顯改善，坊間不斷有聲音指出條例的漏洞及執法不力情况，令條例未如預期保障劏房戶免被業主剝削。本文旨在闡述條例實施後的劏房租務狀况，並結合全港關注劏房平台（下稱「平台」）早前得到的調查數據（調查於去年7月22日至9月5日進行，共收到472份問卷），以反映條例成效及提出改善建議。
舊租約不受規管 削弱租客議價能力
平台於劏房租管立法階段已多次提出要規管所有劏房租約，以免出現有些租約受規管、有些租約不受規管的混亂情况。可惜政府無採納有關建議，現時條例只規管生效日期後簽訂的租約。平台的調查顯示，在劏房租管實施半年後，只有23.3%（110份）租約是於條例實施後訂立，即有四分之三租約因未續訂，以致未受條例規管。
更致命的是，條例無規管舊租約，意味條例的保障如優先續租權亦未生效，業主不必然與原有租客續訂租約，故此租客仍需「揸頸就命」，忍受業主不合理及不合法的租務安排，以免被趕走。前線同工發現，很多劏房業主在舊租約屆滿後不與租客續訂租約，繼續原有租約條款，逃避條例的規管。租客即使知道法例已實施，亦不會就有關情况與業主對質，生怕被逼遷，無奈接受違規的租務內容，也難以申訴。
標準租約非強制 租約條款違規處處
另方面，劏房租管實施前，劏房市場的租約經常出現不平等及不清晰情况，例如維修責任、終止租約條款、水電費金額很多時無清楚列明甚或極不合理合規；而租約五花八門，包括在文具店購買的租約、手寫租約或口頭租約都經常出現。
劏房租管其中一個擬處理的問題，就是確立清晰的租務標準，如4年租住權、限制租金調整幅度等，並透過訂立標準租約列明有關內容，保障租客權益。遺憾的是，政府在立法前一再強調標準租約效用，但條例實施後卻無強制業主必須與劏房租戶簽訂標準租約，只提供作一般參考用途的租賃協議範本；可是範本內容冗長累贅，部分只列出法例要求，根本難以使用。結果，劏房市場依舊出現五花八門的租約，租客沒有得到條例應有的保障。
平台的調查發現，在租管條例生效後的書面租約，只有35%訂明終止租約條款、13%訂明租金調整幅度、28%訂明租客享有續租權、39%有訂明維修和保養責任，即有六成以上租約出現各種遺漏，公然違反法例。值得留意的是，過去租約一般較少訂明租金調整方法，因這會限制業主加租幅度與密度，因此條例要求租金調整幅度要按私樓單位租金指數的變幅釐訂，並以10%為上限，但結果只有13%新簽租約訂明租金調整幅度，可見條例唯一一項對租金的保障也形同虛設。
而經常為人詬病的水電費濫收問題，平台的調查發現，逾九成業主沒有按法例要求向租客出示帳單副本，及列明與其他租戶的攤分方式，足見條例對有關濫收問題完全無效用。
租約欠保障 執法力度不足
除了租約條款，條例亦規定業主需為租約打釐印，並向差餉物業估價署遞交租賃通知書（AR2表格）。平台調查發現只有40%租約有打釐印，即有六成租約無打釐印，一旦出現租務糾紛而需法庭處理時，這些租約將不被接納為證據。對比早前由政府成立的劏房租務管制研究工作小組於2021年3月31日發表的調查報告，46.4%租約有打釐印，足見條例生效後打釐印情况未見改善。
此外，平台調查發現只有13%業主提交租賃通知書。對比現實數字，截至去年9月差估署處理了6945份租賃通知書，若以全港有12.75萬個居住環境欠佳住戶（去年10月長遠房屋策略文件數字）推算，應有約3萬劏房戶的租約是在條例生效後簽訂（平台調查：兩成三新訂租約），差估署收到的租賃通知書只佔整體新簽租約的23%，情况未如人意。
租金是劏房戶最關心的問題，政府在立法階段以欠缺數據為由拒絕設立起始租金，只規管續租時的租金調整幅度。平台調查比較條例生效後所簽租約，與上一份租約的租金變幅，發現租金中位數上升8.57%，而比較2021年及2022年1至9月私樓租金指數變幅輕微下跌（-0.44%），可見劏房租戶的租金變幅超越整體私人租務市場。結果反映，在沒有規管起始租金下，租金升幅不受控制，劏房街坊捱貴租的情况未見改善。
結語
劏房租管實施一周年，無論在規管範圍、租約條款落實情况、租約保障、租金規管等方面都不達應有預期，劏房戶難以得到保障。因此，政府必須立即展開檢討，修例及加強執法，保障街坊權益。平台認為應設立標準租約，強制業主與租客簽訂，並規管所有劏房租約，以防有漏網之魚。而規管起始租金也是必須立即推行的工作。此外，條例實施至今只有一宗成功檢控個案，與違規情况不成比例，難收阻嚇之用。而差估署在巡查、落區宣傳、法例解說、檢控效率上需有更大幅度改善，唯有修例和執法雙管齊下，才能挽回公眾對條例的信心。
作者是全港關注劏房平台召集人
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