《2021年業主與租客（綜合）（修訂）條例》（劏房租管）在今年1月22日正式實施。出現相關政策，顯示港府終於承認無法處理劏房問題；如果劏房快將消失，也毋須這個管制。政府無法控制樓價、公屋起不夠，但弱勢居住問題急需解決，再加上左翼的大力爭取，終於有了劏房租管。
今次的劏房租管與過往不同
今次劏房租管以4年為一個時限。簽訂租約兩年內不准加租，到第三年續租時加租不得超過10%。本身住戶有續租權，只要住戶付得起加幅不超過10%的租金，就有權享有一次續租的租住權保障。第四年完結之後，所有限制解除，租約及租金全部重新擬定，業主亦無責任必須租給原租客。
今次的劏房租管與過往租管並不相同，過往的租務管制比較辣，這個較有彈性。以往的租金或租務管制都是無時限的，例如2004年取消的租住權管制，在取消之前，如果租戶付得起市值租金，業主就要優先出租給原租戶，沒有限期，除非業主在租期屆滿時向土地審裁處申請收回物業自住。但今次的劏房租管，在4年完結後，業主就沒有這個責任，可以租給其他人。
香港劏房問題主要有兩個：一是劏房住戶經常被逼遷，無法安居；二是租金貴，呎價近乎冠絕全港，直逼私樓豪宅。今次的劏房租管主要解決第一個問題。
關於被逼遷問題，劏房居民處於弱勢，本身在市場上也沒有太多議價能力，業主喜歡就可以通知搬走，或加天價租金要租戶知難而退。租戶要返工搵食，加上市場資訊不對稱，令他們找不到好的盤源，租來租去都是衰業主。這個租務管制幫助到他們，只要他們一旦住落去，起碼有4年不需煩惱住處，也不需擔心加租太多，不用經常擔心流離失所。
業主或把期望回報加在首張租約
但是我認為劏房租管無法解決租金貴的問題。該法例在1月22日生效，只規管當日和以後簽訂的租約，因此，在當日之前簽的租約不在規管範圍內，而且法例沒有規管在法例實施後第一張租約的租金，業主可以因應市價加租。
事實上，因應法例實施，業主亦有意欲在法例生效後的第一份租約加租。為什麼呢？於法例實施前，劏房租金沒有任何規管，純粹根據市場供求關係決定，也可以自由調節；法例實施後，第一張租約的租金仍然沒有規管，但到兩年後的第二張租約，租金增幅限制在10%或以下。假設在簽訂第一份租約之後兩年市場租金大升20%，如果沒有租管，業主只需在第二張租約加租20%，與市場同步；有了租管後，第二張約不能加這麼多，所以業主在簽第一份租約時，會考慮這個因素，將往後4年想要的期望回報加在第一年的租金上，去抵消以後加租幅度減少的限制。
規管細節的爭議及影響
之前有左翼團體大力爭取，要將第二張租約的加租幅度上限由15%減至10%。對業主來說，這不是非常重要的事。每張租約開始時，業主已經基於法例預期何時加租及加租幅度，以評估總回報。如果只准加租10%，起租便較貴，以抵消第三年較小的加租幅度；如果可以加租15%，起租水平可以較10%為低，在第三年再加。一間月租5000元、可以加租10%的劏房，跟一間月租4900元、可以加租15%的劏房，在法例下，4年後收回的總租金相若。既然加租幅度多少對業主影響很小，因此政府不介意「被成功爭取」。
至於要規管起始租金就困難了，因為每一間劏房的質素可以相差很遠。疫情前港島區有萬多元的靚裝劏房，給上班族租用，有獨立門口、300多呎的我都見過。去到籠屋及牀位，都是法例所規管的「分間單位」。如果規管起始租金，例如以40元一呎為上限，假設全部劏房100呎一間，即是一個月最多收4000元。那麼地段較佳、裝修及設備較好的劏房，就會因為租金回報太低，而減少供應。由於回報低，業主也不願花錢裝修，市場只會剩下質素較差、「爛溶溶」的劏房做得住，因為租金根本不能支撐成本較貴的劏房。法例下業主的責任只是維持基本設施運作，規管起始租金只會令劏房整體質素下降。
現在劏房規管要求業主打釐印及訂立租約，令租戶有所保障，亦解決了濫收水電費的問題。法例規定，劏房租客可要求業主攤條數出來，幾間劏房加起來付的水電費，不能超過整個單位水電費單的數目。很多劏房業主都一定要賺，收電費收到2.2元一度我都聽過；往後不能用水電費補貼，因此業主也有可能在法例生效後第一張租約增加加租幅度，以補回濫收水電條數。
外展隊須改善服務
要劏房租客理解租務條例有難度，政府撥款成立了6支外展隊，中標的多是建制派社福機構，可惜服務參差。標書提到服務隊合約年期3年，須最少有兩名全職員工，合約每年約100萬元。我親自致電其中一些機構放在差餉物業估價署的電話號碼，5支外展隊只有兩支能提供有關劏房租管的正確答案。
油尖旺民生關注會及香港單親協會無人接聽。沙田居民協會回覆相關同事「已放工」，但我明明在辦公時間打去。至於新家園協會九龍西服務處，找到相關同事回覆，但答案是錯的——我問在1月1日簽了一年租約，那麼業主續租時是否不能加租？他們的同事竟然答，因為租約涵蓋1月22日，所以租管保障已經生效，業主不能加租。這個答案是錯的，要1月22日或以後簽的租約才有保障，之前簽的都不計。再問多兩句已經唔識答，她已經叫我打去差餉物業估價署的熱線。5支外展隊，只有新家園協會香港島服務處的電話是同時第一次已打得通、有專人答，以及答對上面一條簡單問題。翌日沙田居民協會回電，也答對問題。光是這些外展隊，花費政府近2000萬元，原來監察少一陣，錢都會白花。
這次租管法例修訂對業主不太辣，對市場扭曲有限，主要保障住戶的租住權，而不是解決劏房租金貴的問題。
作者是港大經管學院講師
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