土地房屋問題近日又鬧到滿城風雨。建制派一直認為是房屋問題導致社會動盪，但歷屆政府無法處理房屋問題，以致亂象頻生，因此港澳辦主任夏寶龍出到聲要求解決劏房問題，中聯辦官員更傾巢而出，高調落區拜訪劏房戶，並收集6000多條意見及訴求，顯示中央對地方官員有要求，不能再在房屋問題上得過且過了。上頭責難，地方官員不能怠慢，加上是選舉年，雖然市民無得選，但幾個潛在候選人的姿態有所變化，《施政報告》也在賣藥。
公屋供應不足之迷
與其討論新界北都會區，不如討論公屋供應更實際。施政報告稱未來10年供應約30萬公營房屋（包括出租公屋加資助房屋），是否靠得住？以往10年落成的公屋單位數，只有今年目標的一半。由2011/2012到2020/2021年度，公營房屋單位平均每年落成數約為1.4萬個。現在官員承諾未來10年會有超過30萬個單位供應，即平均一年3萬，是以前紀錄的兩倍有多，然後還說供應主要集中在後5年、非前5年。如果有位學生過去從來沒有準時交功課，今年他信誓旦旦說一定會交到，大家對他有信心嗎？
要增加供應，首先是覓地，自從有了《長遠房屋策略》（「長策」）的目標後，公營房屋覓地量由2015/2016到2020/2021年度都低於興建目標，是目標的79%到91%不等，在2021年打後土地供應才達標（見表）。相比起覓地量，單位落成量達標率比覓地達標率更低。根據2015/2016及2016/2017年度的10年公營房屋供應目標，平均計頭5年要建14.5萬及14萬間屋。看看數字，5年過去，在2015至2020及2016至2021年度落成量分別是8.2萬及7.9萬，為目標的57%及56%，遠低於上述的79%至91%。那即是說，即使有地，但樓還是起唔切，地擱在一邊曬太陽。在2015至2021年間，總共少建了8.1萬間公營房屋，怪不得輪候時間愈來愈長。現在非單人一般公屋申請約15萬宗，8.1萬個單位足夠清了一半的申請者有多。
之前特首林鄭月娥有一個「得意」的想法，要求房委會加快興建公屋進度，否則罰房委會錢。公屋有地但起樓慢的問題，要看整個流程，如生地變熟地、拿批文、走部門、過程序，發展商說中國大陸起2至3年，香港要5至7年，不是無原因的。香港的制度繁複，公務員花費大量時間處理這些程序，有監管但效率低，有好有壞吧。有智庫的研究員援引案例，發現馬頭角公屋地改劃後，因漁護署轄下的動物管理中心未及重置，使原本2016年可以動工的公屋興建要推遲，而動物管理中心遷移的期限是2023年（註），這顯示各部門契合度不足。如果房屋供應是考核官員的重要指標，這樣的障礙理應極快掃除。另外就是收地、土地清理、變熟地等問題。這些問題，未必跟房委會有直接關係，要看個別案例及整個流程，懲罰要看罰哪個部門。
遊戲規則改變的解讀
路透社爆料說中央責成發展商解決房屋問題，並說「遊戲規則已改變」，消息曝光後，地產公司股票大瀉，一家發展商否認事件。由於路透社報道有3家主要發展商被告知此事，因此只有一家發展商否認，並不等於事情沒有發生。事實上，在路透社爆料前，我已聽過地產行家「遊戲規則已改變」的說法，因此我不感到意外。
但大家對於遊戲規則改變的解讀並不一樣。他們之前大概認為，政府會拆牆鬆綁，在規劃、過城規等方面更加爽手。什麼計劃可以通過，發展商其實還是要估估下。若申請遭到否決，同一塊地要過幾年才能再次申請。官員也討厭別人測試他們制度的底線。這或未計及傾補價的拉鋸，與各種程序的麻煩。
然後政府向發展商招手，希望他們申請土地共享計劃。對於遊戲規則改變之說，一個看法是，土地會較容易獲得審批，程序會走得較快，計劃包括公私兩種單位，算是交地出來協助解決房屋問題。但有些發展商的計劃用到很多官地綠化地，然後連同自己小小的農地自肥。其實官員也未必想肥了發展商，但又需要加快供應，還看官員取捨。另一方面，有人算過，其中一些土地共享計劃，發展商扣除送給政府的公營房屋後，其實賺不了多少錢，所以共同富裕、地產商要負上社會責任之說，也甚囂塵上。現在政府開了鵲局，叫地產商入去打麻將，另加一句記住鬆章。當然，申請未批，還有議價空間，最後要看實際賺蝕才知勝負。
長遠規則改變 何事都可發生
以往商界是相信不干預政策的，但規則改變的討論早兩年已經有先兆。「收回土地」兩年前已由民建聯刊登全版廣告提出，當時團結香港基金、經濟學家及地產商經常恫嚇說會司法覆核，還花大量時間研究相關案例。我當時一篇文（〈收回土地建公屋 未能對症下藥紓緩本土熱潮〉，2019年10月8日，《明報》）已經寫到他們「……以為制度是外生的（exogenous）、穩定的，在考量土地收回問題時可假設其不變。但……學者認為，在獨裁國家，選舉、法律、憲法實行等都是內生的（endogenous），受系統內的其他因素影響。獨裁者可以為了達到自己目的改變這些制度，改變本身並非毫無成本及制約，但獨裁者有這個選項」。
現在這天終於來到，時間不長，但若「遊戲規則已改變」，我想問上述人士是否仍然支持發展商可以司法覆核政府，及認為司法覆核的風險能阻礙政府收回土地？
總括而言，遊戲規則改變之說，應以結果而論，政府供應太慢，仍需私人機構參與加快速度，除非有新加坡政府建組屋的大能，否則暫時是協作的格局，但誰賺誰蝕就是一種角力了。特首選委擴大人數後，再無一家發展商拿着一百幾十票變得很有勢力之說，未來議價能力下降。至於過往10年，公屋有地但無樓，應該與私人發展商沒有直接關係。公屋供應不足非私人發展商的錯，但時移世易，如今商家有責。