特首林鄭月娥早前發表新一份《施政報告》，提出發展橫跨整個新界北部的「北部都會區」美好藍圖，和構建港深「雙城三圈」的空間格局。對此坊間有不少疑問和關注，包括擔憂是否會加重政府財政負擔、發展濕地是否會影響保育，以及收地事宜和發展時間表問題。筆者認為，建設「北部都會區」的資金、平衡保育及收地事宜均毋須擔憂，政府需要做的是進一步完善與深圳的溝通協調機制，盡力壓縮發展時間表。
資金：收地同時有收益
首先在資金方面，雖然「北部都會區」比過去規劃規模大得多，但這範圍事實上包括天水圍等已經發展成熟的新市鎮，以及6個處於不同規劃及建設階段的新發展區和發展樞紐，例如預料耗資約1200億港元的「古洞北/粉嶺北新發展區」，還有此次新構思的擴展區域等。若要計算整個「北部都會區」的開支，6個規劃及建造中的新發展區，以平均每個區1000億元計算，共需約6000億元左右；運輸基建方面，港鐵「北環線」預計造價620億元，屯馬線洪水橋站造價41億元，洪水橋駁至前海的鐵路以2013年價格計算，成本約為1100億元。不過，當中部分新發展區的研究及工程資金實際上已批出，例如，「古洞北/粉嶺北新發展區」，首階段涉及的約336億元支出已於2019年獲得立法會撥款。至於額外開拓約600公頃用地等本次施政報告公布措施所帶來的新增成本，筆者估算約莫為3000億元。
進一步而言，建設「北部都會區」與「明日大嶼」願景不同，「明日大嶼」是需要先填海造好地後，政府才會有收益。而發展新界北，事實上完全可以做到收地同時亦有收益。例如，「古洞北/粉嶺北新發展區」第一期發展中，政府近期就賣出地皮面積為20萬方呎的古洞第25區用地，令庫房進帳86億元。若以發展私營房屋每呎需支付補地價約2000至4000元以及6倍地積比率計算，政府每呎土地可進帳1.2萬至2.4萬元，而政府收地成本僅約1300元一呎，可見每一呎私人發展可幫政府換來9呎至18呎的收地費用。即使公私營房屋比例為7比3或6比4，亦是完全足以涵蓋成本。
保育：集中「保」部分濕地 提升總體生態價值
其次，社會上有聲音質疑，發展部分濕地將對保育有不利影響。但事實上，若繼續奉行「無為而治」的保育政策，一味追求「濕地零損失」的硬指標，對濕地保育而言，其實並無益處。「香港濕地保育協會」主席文志森，早前出席圓桌會議時就指出，魚塘濕地需管理才能發揮生態功能，但部分濕地的魚塘其實缺乏妥善管理。文志森亦指出，隨着養魚業式微，仍在作業的魚塘數目有減無加，他指「濕地保育區」約有800公頃魚塘，估計約15%至20%可能已經荒廢。政府2004年推出新自然保育政策，非政府機構可透過環境及自然保育基金的撥款，與土地擁有人訂立管理協議，促進須優先加強保育地點的自然保育工作。
因此，應要有積極且完整的保育政策，釋放一部分濕地作房屋用途，另一部分濕地則通過投入資源來集中保育，如此才可令到總體生態價值不減反升。「塱原自然生態公園」，正是本港積極平衡發展與保育的一個正面例子。政府會將塱原約37公頃核心地區興建為「塱原自然生態公園」，將部分旱田和荒廢的農地，修復為濕地生境，讓塱原增加約8公頃濕地，這項工程的顧問為長春社與香港觀鳥會，這兩個組織自2005年起就展開「塱原自然保育管理計劃」，協助農夫打理農田。漁護署今年4月至6月亦記錄到12種雀鳥在塱原繁殖。這正正說明，濕地生態是需要投入資源打理，才得以維持其生態價值。
收地：近年較順暢 阻力料不大
再者，有關收地問題，筆者過去多年一直跟進相關事宜，尤其是有關新界東北發展的住戶和寮屋戶的安置問題，筆者本身都有豐富經驗。對於政府而言，最難處在於先安置後興建，當年政府同意「免資產入息審查」安置寮屋居民上樓，新界東北發展計劃進行到後期之時，居民都較願意配合，這亦逐漸成為恒常機制。近幾年的收地工作亦較順暢，例如新界東北的居民遷至上水寶石湖邨和未來的粉嶺皇后山邨。因此，相信政府未來將有較成熟的機制來處理有關事宜，收地工作事實上並不會遇到太大阻力。
時間：改革程序 爭取10年見雛形、15年成熟運作
最後，有關時間問題，根據現時新發展區的發展時間數字，「古洞北/粉嶺北新發展區」將於2031年完工，整個「洪水橋/厦村新發展區」計劃則將於2037/2038年完成，完工日期與現時相距17年；再加上施政報告提出的擴區工程，「北部都會區」建設完成需耗時20年，耗時過於漫長，難以配合國家「十四五」規劃及粵港澳大灣區的高速發展。筆者期望可透過改革城市規劃或審批的法定程序，壓縮發展時間，爭取令「北部都會區」可在10年見到雛形，同時以15年成熟運作作為目標。特首在施政報告中談及精簡程序時指，已要求發展局檢視現行的城規、環境影響評估、收地和道路工程的相關內容法定程序，爭取於明年內提出條例修訂草案。筆者期待有關工作能盡速展開和落實，早日加快「北部都會區」的發展進程。
除上述方面的關注點之外，坊間亦有不少聲音關注，此次「北部都會區」的規劃是否可真正令本港達至「職住平衡」的格局；同時，落實「北部都會區」發展策略須與深圳市政府緊密聯繫，共同推進相關項目，香港須與深圳形成更加完善的合作溝通機制，而這一機制如何建立尤為引人關注。區內的產業發展如何推動，在完善硬件條件外如何提升軟件，這方面除本地給予政策優惠外，亦需要向中央積極爭取落地更多支持政策。
總之，此次規劃對於本港以至整個大灣區而言，無疑都是巨大的機遇。特區政府現時已下定決心將部分政府設施遷往北部都會區，相信將為北部都會區的建設帶來不少動力。不過，未來建設北部都會區的關鍵，其實不在於時間表或其他因素，這是可通過簡化程序來壓縮發展時間，筆者認為真正至關重要的在於本港官員觀念及思維是否真正準備好改變，迎接這一規劃帶來的機遇和挑戰。北部都會區的規劃不僅是經濟問題，更是情感上的互聯，這一點亦非常重要。未來在「十四五」規劃的支持下，政府及社會各界都應加快轉變，抓住機遇，全力藉着全新規劃，帶動香港迎來蛻變，融入國家發展大局。