特首林鄭月娥日前發表《施政報告》，提出北部都會區發展計劃，預計在20年內把新界北部（元朗加北區）的居住人口，從現時不足100萬，大幅增加至250萬，並且有5條新建鐵路，連接北部各新市鎮及深圳各口岸，其中一條鐵路更可直達深圳前海特區。這個宏大的城市建設規劃，把香港的城市發展重心向北搬遷，其背後的假設相信是，內地人口會持續大舉南移。
料20年有160萬新移民
把新界北部從西到東全面城鎮化，容納250萬常住人口，這個建設規模相當龐大，約等於把屯門、沙田和將軍澳3個新市鎮，一起搬到北區，才能讓北部人口從現時大約95萬增加至250萬。香港本地出生率持續低落，近年出生人口更跌至低於死亡人口，而移民潮亦有增無已，特區政府做這個北部都會規劃時，腦海中的250萬常住人口，到底從何而來？
如果說從香港其他地區來，這個肯定不成立，特區政府花這麼大力氣去開發新界北部，斷不會只是為了讓住在九龍區或港島區的人搬去新界北，肯定是為了容納新增人口。而2015至2019年的人口變化數據告訴我們，香港的新增人口主要來自每年大約5萬個單程證新移民，其次是每年大約3萬個以專才、優才、畢業生留港就業、投資移民等不同類別身分來港定居人士。按每年8萬個新移民計算，20年就是160萬，正好是新界北部擴容要應付的額外人口。所以，我們有理由相信，北部都會建設與內地人口南下是不可分割的。
深圳工作內地菁英 新界北買樓誘因巨大
從地產發展的角度看，什麼人會有興趣用香港的市區樓價，購買新界北部新市鎮的住宅？應該不會是在尖沙嘴、中環等商業區上班的人，很可能是在大灣區（內地城市）就業但希望享用香港醫療和教育的人。對於在深圳工作的內地菁英，如果有5條鐵路把深圳各區域與新界北部無縫對接，形成半小時行程圈，加上24小時自助通關，以及住滿7年便有香港永久居民身分證和特區護照，來港購買新界北住宅的誘因便相當巨大。這股購買力是承托新界北樓價的根基，也是支撐新界北賣地、為北部都會建設融資的基石。因此，北部都會建設與深圳人口南移，是不可分割的。
「明日大嶼」恐胎死腹中
北部都會建設將令香港城市發展重心北遷，對特首在上任初期公布的「明日大嶼」城建計劃又有何影響？不少學者已經指出，單是「明日大嶼」一個填海造島計劃，已經可能耗光香港歷年積存的財政儲備，如今再加上一個規模更大的北部都會計劃，特區政府絕不可能憑一己財力應付，而特首亦已公開表示，建北部都會可發債集資。
一旦發債集資，債權人對發展項目的回報前景是否看好，就會成為關鍵因素。從這個角度看，北部都會計劃的回報前景，考慮到開發土地成本、建造工程造價、賣樓收益等，應該優於「明日大嶼」。在北部都會的競爭壓力下，「明日大嶼」若缺乏融資吸引力，就可能因為發展資金不足而胎死腹中。