自2018年「土地大辯論」起歷時3年，近日終於有數單土地共享計劃的申請。
「土地共享先導計劃」，是讓已經擁有土地的發展商，在規劃時將最少七成樓面面積興建公營房屋（公屋、居屋及首置樓），便可以公眾利益的原因，去申請將土地更改用途及發展。
土地共享非快速方案
計劃原意為「加快及促進在申請用地內公營及私營房屋的發展」，但在閱讀政府的簡介後，明白到其實加快不了多少。首先頭兩年已經用來起草文件及通過法案。法案通過頭一年沒有人申請。申請了的項目平均需要7年才落成。
根據政府的參考時序，他們已經「在壓縮的時間內提供諮詢及促進服務」。第一階段由土地共享辦事處審批，需時3個月；第二階段由諮詢顧問小組提出建議，及行政長官會同行政會議批出原則性支持，需時3個月。然後就是最花時間的法定及地政程序，例如過城規會、道路工程刊憲、契約修訂及補地價等等，預計需時30至42個月（2.5至3.5年）。如果全部通過及處理好，還需要1至2.5年作土地平整，才得到熟地。有地後才再起樓，要一兩年才建好。
即是說最快也要5年才有房屋供應，慢則8.5年。短期的土地供應多以5年為限，即是說土地共享計劃未能增加短期土地供應。幾年下來個仔都讀緊小學了，等建好樓來成家立室，恐怕另一半也不等人了。
增加土地供應的難關
因此「土地共享先導計劃」的真正目的，應該是提供多一個渠道給發展商發展已有土地。但就算沒有「土地共享先導計劃」，他們本來也可以把土地拿去城規會申請，所謂「土地共享先導計劃」只是增加一個可能性，就是可以利用興建公營房屋的公眾利益為目的，希望增加通過的機會，讓原本沒有希望的土地變成可以發展。
這些土地計劃是否能通過，第一難關是城規會。規劃是否符合發展藍圖，計劃是否符合公眾利益？例如一個計劃會用到綠化地帶，城規會是否認為有公營房屋就可以開發綠化地？而城規會有公眾諮詢環節，當年新界東北發展計劃，團體號召市民入去逐一發言，拖了好幾個月。另一看法是，大綱及藍圖都是政府制定的，所以城規會的決定，也是政府的意思。雖然城規會理論上較獨立，實際與政府官員經常溝通。跟隨這個看法，若政府有意大興土木，城規會自然變鬆。
第二難關是補地價。基建及社區設施等由發展商興建，然後再在補地價中扣除。由於興建了公營房屋，那個價值也會在補地價中扣除，最後就是如何爭拗補地價的多少。
產權界定為土地供應原則問題
這裏涉及一個原則性問題，如果這個原則性問題得不到解決，其實土地供應不會增加很多。
政府發展土地，沿用的規矩是，產權如果由農地轉住宅用地，必須補足地價，政府測量師也依照一貫標準去做這個程序。城規會則根據既有規劃原則審批土地，在環保、交通、景觀、基建等各方面衡量，那個準則，最後還是來自規劃署制定的藍圖。如果這些原則並沒有改變，政府做事方式跟以前一模一樣，那是否土地共享並沒有分別。即使有其他土地計劃，只要原則不變，在土地供應來說分別不大。
這個原則就是產權界定。所謂產權，除了資產擁有權，還有可以從這個資產中賺取多少錢的權利。例如，若政府收取物業持有稅，那麼業主因為要交稅，物業得益減少，產權其實是重新界定了。政府一向的原則是，農地的產權就只能得到農地的價值，地價不補足，不能轉用途，不能發展。對於發展商來說，他們計的只是一條數，就是自己可不可以賺錢。無論產權如何界定，只要為他們帶來的價值愈多，愈可以賺錢，他們就愈願意供應土地。只要項目能為發展商帶來足夠的盈利，才有誘因令發展商拿土地出來發展。
現在政府的問題是因為跟隨舊有制度，而舊有制度下界定的產權利益只有這麼多，發展商看看手中的土地，根據舊有制度只有那幾塊可以賺錢，他們就拿那幾塊去申請，所以供應就只有那麼多。
以深化資本主義或「共富」模式 重新界定產權
因此，要加快中長線土地供應，有兩個方法，這兩個方法在光譜的兩端，現行做法恰巧是中間，往其中一方走，都可為土地供應鬆綁。
第一個方法就是以深化資本主義的模式，重新界定產權，讓發展商用同一塊土地可以得到更大的價值，賺更多的錢，那就會有更多土地供應。當然，這個做法的假設是城規會鬆綁、官僚不拖慢進程等等。故減低補地價不一定會成功，因為未去到補地價階段，城規可能已經不會批。
第二個方法，都是重新界定產權，但以「共富」方法界定。新加坡立國之初，有《土地徵用法》（Land Acquisition Act），要求地主以廉價將土地賣給國家協助發展，否則就是不愛國。在香港，以劃一農地價錢，低價收回土地，然後用以興建公營房屋或公開拍賣，也是另一種方法，但這就完全衝擊了恒久以來行使對於產權的界定及制度，是一種顛覆。近來香港有用《收回土地條例》收回土地的情况，被收的地業權分散，也有一些祖堂地，但納入發展商口袋的土地及已規劃的土地暫時仍「安全」，他們當然希望收地只止於此。
中國大陸這陣子興起第三次財富分配，意思是要有錢佬盡社會責任捐錢幫助弱勢，於是各大公司盡力「捐錢」。一班大孖沙口裏說好，「信政府唔怕」，心裏驚到騰騰震（李嘉誠除外），施永青先生更是「連日炮發」，說這個做法如何影響投資。
這件事會不會來到香港，除了捐錢外，也要求發展商捐地呢？香港奉行一國兩制，不一定要跟中國大陸的制度，但即使如此，香港政府也可以在「高度自治」的狀况下，自願跟隨國家主旋律。雖然《基本法》好像說資本主義會維持50年不變，不過這個世界無什麼是沒有可能的，有錢佬自行「捐獻」也是「資本主義」的一種。未來幾年社會如何改變，放長雙眼。