我們6月17日在《明報》發表的文章〈遷移身分與住屋權屬：探討新移民在香港住屋方面被優待的迷思〉淺析了1996至2016年香港住屋的情况和變化，特別是針對不同的遷移身分的群組。在經過與住屋權屬的交叉對比之後，我們指出了「新移民」在香港的房屋政策上並沒有被優待。一來，「內地出生並擁有香港永久居民身分者」在這20年中的住屋權屬變化基本上和本地出生人士同步；二來，居住未滿7年的單程證「新移民」，不論在能夠住上公屋，還是「上車」資助出售房屋以及私樓的比率，也及不上其他遷移身分者。在那篇文章，我們只是把不同遷移身分者分組。為更具體探索香港市民的住屋情况和變化，我們在這篇文章會把年齡也納入考慮，以進一步了解香港的年輕一代（包括不同的遷移身分）所面對的住屋難題。
遷移身分與住屋權屬
除了本地出生的市民外，香港作為國際城市，當然擁有不少非本地出生的移民。不過這些移民絕大多數是來自中國內地。「新移民」一詞指的，除了是內地出生但已經擁有了香港永久居民身分者，更多是指內地來港居住不滿7年、同時內地戶籍已被註銷者。2006年他們的人口約為21.7萬，2011年為17.1萬，2016年為16.6萬，佔香港總人口比例分別為3.3%、2.5%和2.4%。如6月17日文章指出，除上述3組遷移身分的人士，為加強香港的競爭力，從20世紀90年代起，港府亦推出多個計劃，吸引包括在中國內地的人才輸入。不過由於數據所限，筆者無法分別各類型的非單程證移民。因此以下分析主要集中在上述3組佔香港人口較多的遷移身分組別：本地出生居民、內地出生並擁有香港永久身分的居民，以及居港少於7年的單程證移民。
香港主要有4種住屋權屬，包括租住公屋、租住私人房屋、自置資助出售房屋和自置私人房屋。所謂的「上車」就是後面的兩種。如前文所述，在回歸後的約20年，對比起1996年的情况，整體來說，雖然全港住戶租住公屋的比率下降，租住私人房屋的比率上升，但是自置私人房屋的比率不變，甚至自置資助出售房屋（主要是居屋）的比例有上升。這是否代表着香港居民更加容易「上車」？（篇幅所限，我們在這篇文中暫不討論租住公屋以及租住私人房屋）
年齡和代際差異
住屋權屬，簡單來說，包括自置和租用兩個種類。前者往往被視為個人及家庭攀爬「房屋階梯」的終極目標。香港的樓價自從2000年代中期，因為港府的政策改變而一路上升。
2018年「香港01」聯同公屋聯會進行的「香港樓奴指數研究」指出，租戶受訪者的月租負擔，平均佔家庭月入的三成，直逼聯合國曾訂立的「紅線」。因此大部分的香港年輕一代被迫與父母同居。
對於租樓人士和普通市民大眾來說，置業除了可以是作為一種住屋權屬的選擇，也是一般市民人生的一項重大投資。不同於租屋，經年累月的供款使得業主在退休時可以累積一筆相當可觀的財富，而物業的升值更往往令這項財富能夠增值數倍乃至數十倍。因此，住屋權屬的差異，以及不同住屋權屬所鑲嵌的財富差異，愈來愈成為量度社會財富不平等的一個重要指標。
愈發高企的樓價和停滯不前的薪金加幅，令「上車」的難度漸增。根據中文大學香港亞太研究所2017年發表的《香港生活質素的變化和趨勢：2002年至2015年的回顧》，本港居民的置業負擔比率（即樓價與家庭入息的比率）由2002年的4.68增至2015年的15.68。隨着時間的推移，代際差異加劇了年長一代和年輕一代之間的財富差距。代代相傳的住屋財富（包括父母協助子女支付首期或者置業），更進一步擴大了不同社會經濟階層的年輕一代之間的住屋和財富不均情况。
結合探索1996至2016年變化
以下我們將會利用人口調查5%抽樣微觀數據庫，配合多元邏輯分析模型，去探索1996到2016年間香港住屋權屬的變化。為了更清晰地顯示戶主的年齡和移民身分對「上車」的影響，本文利用計算所得出的參數繪製了兩組住屋權屬（自置私人房屋和自置資助出售房屋）的機率曲線圖；每組曲線圖共有3幅，分別顯示1996、2006和2016年不同年齡和遷移身分人士在指定年度的住屋權屬機率分佈。
私人房屋：置業機率和年齡成正比
由組圖中，我們不難發現自置私人房屋的機率和年齡成正比。在大多情况下，自置私人房屋的機率會隨年齡漸長而增加。我們同時亦可看見，遷移身分的不同，明顯影響了「上車」的機率。整體而言，擁有香港永久居民身分的人士，尤其本地出生的，更容易自置私人房屋；而居港少於7年的單程證移民則最難。
更值得我們注意的是代際的差異。以最容易上車的本地出生人士作為例子：三十而立的本地出生年輕一代，在1996年的自置私人房屋機率（理論上最高為1，下同）大約為0.33，2006年輕微上升至0.35，到2016年則下降至0.3；在1996年到達退休年齡（60歲）時候的自置私人房屋機率大約為0.41，2006年上升至0.43，到2016年則下降回0.41。非本地出生的年輕一代情况更加嚴峻，內地出生並擁有香港永久居民身分的30歲人士，自置私人房屋機率由1996年的0.37下降至2016年的0.26；而居港少於7年的單程證移民，機率更由1996年的0.31下降至2016年的0.13。
資助出售房屋：超過特定歲數 置業機率回落
至於資助出售房屋「上車」率方面，由組圖可見，整體而言也是隨着年紀的增長而增加，不過當超過一個特定的歲數之後便會回落。這並不難理解，居屋申請雖然沒有年齡限制，不過卻有資產限制（根據最新的規定，單人居屋白表入息及資產限額為3.3萬元和85萬元）。隨着年紀漸長，收入和資產逐漸累積，市民便更容易失去申請居屋的資格。和自置私人房屋一樣，擁有香港永久居民身分的人士，特別是本地出生的居民，有更高的機率住進居屋；最低的則是居港少於7年的單程證移民（由於他們在成為永久居民前不能申請居屋）。
在之前的文章，我們指出了全港住戶居住在自置資助出售房屋的比例，由1996年的12%上升至2016年的16%，其中本地出生居民上升了2個百分點，至17%，而內地出生並擁有香港永久居民身分者則大幅上升7個百分點，至16%。這是否意味着這20年間他們更容易「上車」居屋？同樣地，我們以30歲作為指標，本地出生居民在1996年的機率為0.17，2006年下降至0.14，到2016年更下跌至0.13；而內地出生並擁有香港永久居民身分者的機率，在1996年為0.08，2016年則下降至0.07。或許的確有多4個百分點的居民能在這20年間「上車」居屋，不過，我們由組圖可以看見，代際差異同樣亦存在於自置資助出售房屋，同時影響的並不止本地出生的年輕一代，也包括了內地出生並擁有香港永久居民身分的年輕人。
「上車」機率：本地出生居民較高 居港少於7年者最低
房屋問題在香港這個彈丸之地，一直是民生問題的重中之重。能夠「上車」更是不少在香港生活的人之奮鬥目標。在前文，我們揭示了在1996至2016年的20年間，全港住戶居於自置私人房屋的比率不變，而自置資助出售房屋（主要是居屋）的比例有上升，這是否意味着「上車」的難度不變，甚至變易？不同的遷移身分又有沒有影響？不同於前文所進行的交叉分析，本文利用多元邏輯分析模型去計算不同遷移身分組別的人士的年齡和「上車」（私樓和資助出售房屋）機率的關係。
我們發現年紀和「上車」的機率大致成正比，這可能和財富累積有關。至於遷移身分方面，對比起「新移民」，本地出生的居民整體而言擁有較高的「上車」機率；居港少於7年的單程證移民則為最低。
最重要的是，透過組圖，我們展示了明顯的代際差異。不論遷移身分，生活在香港的年輕一代（以三十而立的人為例）能夠自置私樓和居屋的機率，在這20年間明顯下降。
各種遷移身分的年輕人 都愈來愈難「上車」
能夠在香港安居樂業是不少年輕一代的願望，然而事實卻是香港的樓價一路飈升，「上車」愈來愈遙不可及，亦間接導致怨氣四起，社會局勢不穩定。因此，香港政府作為香港最大的土地決策者責無旁貸，不能再怠慢處理日益嚴峻的房屋問題。
作者陳元通是嶺南大學政策研究院研究員，李思名是香港浸會大學地理系榮休教授