香港這彈丸之地的平均人口密度世上數一數二。根據研究（註1），高人口密度易令人感覺緊張，增加人與人之間的衝突。這種環境下，象徵個人及家庭唯一自由空間的住屋更具意義亦更有需求（註2）。但現時住宅用地佔香港面積不足一成，房屋供應長期短缺。住屋問題成為近年社會動盪的導火線（註3），亦加深中港矛盾。每當談及公屋、劏房等字眼，人們總把它們和「新移民」掛鈎。有人認為他們在香港房屋政策上被優待。到底新移民在香港住屋方面的情况如何？
要了解這問題，不同於一般研究只重視近年數據，橫跨兩個年代（1996到2016年）的追蹤研究更能完整反映不同移民身分者在香港的住屋權屬情况及變化，但首先需了解香港「新移民」的構成及香港住屋權屬分佈與變化。
住屋權屬的分佈及變化
簡言之，香港住屋權屬現時主要分四大類別：出租公屋、自置資助出售房屋、自置私人房屋、租住私人房屋。而港府是香港土地的「唯一擁有者」、大業主和發展商，掌握土地發展的步伐與方向。1980年代起，包括公屋和以「居者有其屋計劃」為主的資助出租和出售的房屋便成為差不多一半香港居民的住所。資助房屋能使市民每月省下數千元生活費，亦助市民更易實現置業階梯。
第一任行政長官1997年上任不久後曾宣布「八萬五」建屋計劃，其中逾半為資助房屋，希望提高市民自置房屋比率。不幸的是亞洲金融風暴及其後非典型肺炎的衝擊，令樓價直線下跌，「八萬五」建屋計劃受很大阻力，尤其當時私人市場的業主。
2002年港府宣布無限期停止建造和出售居屋，「勾地政策」同時出台。因滯後效應，2000年代中期以後香港住宅落成量大降，特別是不少居屋項目紛紛變做公屋和私樓，香港樓價從此開始回升，以上政策可謂非常成功。2008年全球金融風暴也只為香港樓價帶來短暫影響。直至2020年，香港已連續11年成全球樓價最難負擔城市。市民對於資助出租和出售的房屋需求殷切，難免會出現新移民不勞而獲搶奪社會福利資源的論述。
「新移民」的構成
移居香港的人士絕大部分來自中國內地。1980年取消「抵壘政策」後，單程證成為內地人移民香港的主要渠道。除了已擁有香港永久居民身分的內地移民，「新移民」還包括內地來港居住不滿7年、但同時內地戶籍已被註銷者（即居住未滿7年的單程證移民，簡稱PMR）。
另外，為加強香港競爭力，1990年代起，港府推出數個計劃，吸引包括內地出生的人才移居香港，如輸入內地人才計劃和資本投資者入境計劃等。但因數據所限，筆者無法分別各類型非單程證移民。我們以下將重點探討3種不同的遷移身分（本地出生者、內地出生並擁有香港永久居民身分者以及PMR）和他們的住屋權屬在20年來（主要集中討論1996、2006和2016年）的情况和變化。
遷移身分與住屋權屬的交叉對比
附表是作者基於各年人口統計5%抽樣微觀數據而製作。如上所述，上世紀90年代末期到本世紀頭幾年持續的樓價下滑，對業主來說或是噩夢，但對還未「上車」者來說是難得機會。1996到2006年間，全港住戶居於自置私人房屋比率由35%升至38%。其中本地出生者的升幅（2個百分點）較明顯，高於內地出生並擁有香港永久居民身分者（1個百分點）。至於PMR在1996年高達35%的自置私人房屋比率，相信是因1996年人口統計對此類人士的定義較寬鬆，涵蓋範圍較大（篇幅所限，在此不詳細討論）。2006年數值是較合乎預期的16%。
1996至2006年的變化
對比自置私人房屋，居於自置資助出售房屋（絕大部分為居屋）的住戶升幅更明顯。在本世紀初政府雖已削減居屋的建造和出售，但因滯後效應，全港住戶在1996到2006年居於自置資助出售房屋的百分比由12%大幅上升至17%。其中以擁有香港永久居民身分者升幅最大：本地出生者升3個百分點，至18%，而內地出生並擁有香港永久居民身分者則上升了8個百分點，至17%。PMR雖然也升2個百分點，但能居於自置資助出售房屋的仍是極少數（4%）。
租住私人房屋方面，整體上，對比1996年，2006年的比例有所下降，側面反映回歸初期港府希望提高自置住宅比例以及持續提供公屋的政策有效。但這似乎對內地出生並擁有香港永久居民身分者和PMR更有效。話雖如此，即使PMR租住私人房屋的比例下降了3個百分點，46%（2006年）仍是3種身分之最。另外，本地出生者相關比率有上升，由1996年的13%升至2006年的15%。
如上所述，能住上公屋不但可助住戶節省每月數千元開支，更能助他們更易完成置業階梯（如透過「綠表」申請居屋）。1996至2006年全港住戶住在公屋之百分比有所下降，但配合其他數據綜合來看（自置資助出售房屋和自置私人房屋的住戶比率上升，以及租住私人房屋的住戶比率下降），可看出公屋住戶百分比的減少，是因為更多擁有香港居民身分的住戶（包括本地出生者和內地出生並擁有香港永久居民身分者）能「上車」。這段時期，PMR能住上公屋的比率由1996年的14%大幅上升至2006年的34%。
整體而言，回歸初期港府進取的房屋計劃，如「八萬五」計劃，無可否認改善了香港住屋問題。計劃在千禧年代初期大幅改變，但因滯後效應，在21世紀頭幾年「上車」還是相對易。同時「新移民」沒特別受優待。內地出生並有香港永久居民身分者住屋情况變化，在這段時期和本地出生者沒太大差異。而PMR即使在這10年間住屋情况有所改善，他們接近一半仍租住私人房屋。
2006至2016年的變化
受難以預料的客觀環境及港府對房屋計劃的方向變化影響，2000年代中期以後，隨着居屋和公屋興建量大削和停滯，加上私樓樓價和租金不斷上升，香港房屋問題再次加劇。2006到2016年間，全港住戶「上車」自置資助出售房屋和私樓的比率平均下降了1和3個百分點。租住公屋百分率維持不變，租住私樓的住戶比例升4個百分點。其中，本地出生者和內地出生並擁有香港永久居民身分者的住屋權屬變化基本同步。兩組人士在這10年間居於自置私人房屋以及自置資助出售房屋的比例下降，同時租住公屋和私樓的比率上升。
雖然內地出生並擁有香港永久居民身分的「新移民」和本地出生者，住屋情况的變化在這10年間大致相同，不過居住未滿7年的單程證「新移民」情况卻非常嚴峻。其「上車」比率的下跌在這10年間最明顯：私樓由2006年的16%下降到2016年的10%，自置資助出售房屋方面則由4%下降至2%。不同於上述兩組人士，PMR在這10年間亦愈來愈難住上公屋。其租住公屋的比例由2006年的34%大幅降至2016年的21%，降幅達13個百分點。因此更多PMR被迫租住在租金飈升的私樓。或許隨時間推移，尤其在港住滿7年後，其情况可改善，能住上公屋。即使如此，其可「上車」的比率依然及不上擁有香港永久居民身分者，尤其本地出生者。
沒發現「新移民」在房屋政策上被優待
本文淺析回歸以來約20年香港住屋的情况和變化，從而了解新移民在香港住屋方面情况。篇幅所限，我們重點關注本地出生者、內地出生並擁有香港永久居民身分者以及居住未滿7年的單程證移民（PMR）。回應文首問題，經上述交叉對比，並沒發現「新移民」在房屋政策上被優待。一來內地出生並擁有香港永久居民身分者的新移民在這20年中的住屋權屬變化基本上和本地出生者同步，二來居住未滿7年的單程證「新移民」不論在能夠住上公屋，以及「上車」居屋及私樓的比率，也及不上其他遷移身分者。2016年，有接近七成PMR被迫租住私樓，包括劏房。
由於本世紀初香港房地產市場受到大環境的衝擊，令到前特首「八萬五」建屋計劃成眾矢之的，政府也被迫修改。現在看來，整體而言，當時政府進取的房屋供應政策確能改善香港居民住屋環境。可惜在2000年代初期，政府180度的政策改變被視為長遠住屋政策，而非短暫權宜之計。從此公屋和居屋供應大幅削減，香港樓價一路飈升，大部分中低收入市民難住上資助房屋，「上車」又無望。這不但引起市民對政府不滿，亦激起不同遷移身分者之間敵對情緒。作為香港房屋市場最大的決策者，港府在房屋政策上實在責無旁貸，不能繼續放任住屋問題惡化。
註1：Kirmeyer, S. L. (1978). Urban density and pathology: A review of research. Environment and Behavior, 10(2), 247-269.
註2：Seamon, D. (2015). A Geography of the Lifeworld (Routledge Revivals): Movement, Rest and Encounter. Routledge.
註3：Li, S. M. (2016). Burst of the property bubble and Hong Kong's changing land and housing policies post-1997. Eurasian Geography and Economics, 57(2), 228-248.
作者陳元通是香港浸會大學地理系高級研究助理，李思名是香港浸會大學地理系榮休教授