關於應該如何遏制樓價過度上漲，各方觀點一直層出不窮。近年來受到較多關注的措施有：緊縮性的貨幣政策、針對物業的宏觀審慎政策，和加大徵收與物業有關的稅項。如果具體到香港的情况，則前兩者皆不大相關：因為香港實行固定匯率制，無法制定自主貨幣政策；而宏觀審慎政策主要針對金融系統風險，對樓市的直接影響有限，並且難以杜絕投資者的投機取巧。因此，焦點便落到了與物業有關的稅項上。在香港，與物業有關的稅項和補貼主要有印花稅、差餉、物業稅以及居所貸款利息扣除。其中，印花稅屬於交易稅，差餉及物業稅屬於經常稅收，而貸款利息扣除單獨分為一類。觀乎其間，經常物業稅與房價波動關係最為密切，政府應該加以善用，以此來為樓市降溫。
經常物業稅與房價波動關係最為密切
經常物業稅與房價波動的關係，理論依據可在Paul van den Noord於2005年發表的研究（註1）中找到。根據他的模型，物業稅是置業成本之一，因此物業稅影響置業需求（其他置業成本，如利息支出、物業折舊，不在本文討論範圍之內）；而此理論的重點是解釋物業稅如何影響置業需求對房價的反應（或需求價格彈性，price elasticity of demand），因為此需求彈性和房價波動息息相關。
物業稅、需求彈性和房價波幅的關係可理解如下：假設物業稅重，當房價上升時，加上物業稅便如百上加斤，置業需求隨之大幅下降，從而限制房價升幅。換言之，當物業稅較高時，置業需求對房價反應將會較大（或需求彈性較大），房價波幅亦會較小；此為提高物業稅可減低房價波幅之理論基礎（反之，如果物業稅較低，置業需求對房價反應便較小或需求彈性較小，房價波幅亦較大）。
Tigran Poghosyan在實證分析中也找到了物業稅影響房價波動的證據。他在2016年發表的研究（註2）中，採用了多種方法分析美國約50個州及77個大都市統計區在2005至2014年間的數據，得出了「提高物業稅稅率會導致房價波動顯著降低」的結論，且該結果對不同的波動指標都成立。此外，Poghosyan還引入了雙重差分模型，來分析不同地區住宅開發條件對物業稅作用的影響。住宅開發條件衡量了一個地區住宅供給對市場需求的敏感程度：條件愈嚴苛，住宅供給對需求變化的反應愈小；反之，條件愈寬鬆，供給的反應就愈大。結果表明，在更嚴苛的開發條件下，提高物業稅稅率對房價波動的遏制作用會更大。也就是說，一個地區的住宅供給愈難改變，那麼物業稅對市場的穩定效果就會愈好。
交易稅不適合作為遏制房價上漲的工具
雖然上述研究肯定了物業稅對穩定房價波動的作用，但並不是所有與物業有關的稅項都能產生相似的效果。例如香港政府一直推崇的印花稅，本質上是一種交易稅，與經常物業稅相差甚遠，對房價的波動更是幾乎沒有影響。這是因為交易稅只是在買賣及轉讓物業時，基於物業售價或價值（以較高者為準）向買賣雙方徵收。當交易稅存在時，市場就會產生「鎖定效應」，即賣方業主在考慮到交易稅帶來的額外資本損失時，會變得更不情願賣出物業，因此推高物業售價，最終可能抵消交易稅對房價的影響。同時，提高交易稅還會減少市場流動性，從而放大價格波動。
交易稅的無效也在Nicole Aregger等作者於2013年發表的研究（註3）中得到了驗證。他們通過分析瑞士92個地區在1985至2009年間的數據，發現交易稅對房價上漲沒有任何明顯影響。因此，交易稅並不適合作為遏制房價上漲的工具。
由於香港與瑞士的經濟特徵相似（統一的稅制法制系統和同質化的經濟發展狀况），交易稅在香港的角色應該與瑞士相差無幾。然而，香港政府卻一直致力於通過調高印花稅（實質上是交易稅）來限制房地產行業的投機行為，意圖藉此達到控制樓價的目標，不光將印花稅稅率劃一提高至15%，更是引入多種印花稅項（如「額外印花稅」、「買家印花稅」等），令稅制變得繁瑣複雜。如今，印花稅幾乎已經加無可加，而香港房價仍居高不下，政府的所作所為實在令人惋惜。
加差餉、物業稅 降印花稅 助物業市場降溫
另一方面，香港的經常物業稅卻一直不被重視。差餉作為香港稅基最廣的房產稅，稅率一直維持在5%的低位；物業稅稅率雖有15%，但在2016/17至2018/19的3個年度，每年僅佔政府總收入的0.6%左右，影響十分有限。若要遏制香港房價，幫助物業市場降溫，政府可以大幅增加差餉及物業稅的有效稅率，降低各類印花稅率。原理上，增加經常物業稅收可以平衡稅制對物業和其他類型投資間的影響，從而消除人們投資物業的動機；降低交易稅率可以提高物業市場分配資源的效率，從而更快達到市場平衡，消除缺乏流動性造成的溢價。通過平衡各類與物業有關的稅項，政府可以加強對市場需求的管理，令房價可管可控，乃至可以負擔。
註1：Van den Noord, Paul (2005). Tax Incentives and House Price Volatility in the Euro Area: Theory and Evidence. Économie internationale, (1), 29-45.
註2：Poghosyan, Tigran (2016). Can Property Taxes Reduce House Price Volatility? Evidence from U.S. Regions. International Monetary Fund Working Paper.
註3：Aregger, Nicole, Martin Brown, and Enzo Rossi (2013). Transaction Taxes, Capital Gains Taxes and House Prices. Swiss National Bank Working Paper.
作者程騰歡是港大經管學院副教授，牟昊鑫是港大經管學院研究助理