經濟

【陸振球專欄】吳啟民:10萬億存款撐起香港樓市 (14:53)

世紀21在本港有近130間加盟店及約1600名營業員,其香港及澳門行政總裁吳啟民對香港樓市前景,並不似近其大多數分析員悲觀。他認為,內地及本港經濟基調仍然良好,本港樓價料有調整但不會大跌。

吳啟民解釋,1997亞洲金融風暴後,中央加快推進改革,內地經濟持續高速增長,已向外界證明中央有能力達成既定的經濟目標。

國務院總理李克強本月初在《人民日報》撰文,料內地GDP將由去年約10萬億美元增至2020年的17萬億美元左右。他分析,既然內地經濟未來5年多將繼續穩步向前,而本港作為內地對外開放的門戶,亦將從中受惠,可望支持本港樓市。

根據金融管理局數據,截至9月底銀行體系內的存款達10.7萬億元,與1998年底的3萬億元比較,升幅近2.6倍。吳啟民認為,有關數據反映港人受惠內地經濟發展,財富顯著增加,是支持樓價大漲小回的關鍵因素,「香港人目前存款逾10萬億元,當中一部分轉去買房地產已不得了。所以香港人並非買唔起樓,只是近日不明朗因素增加,令香港的有錢人睇定啲先。」

除了本港銀行體系水浸外,吳啟民指出,近年本港結婚人數逾5萬對,扣除重婚及部分人住公屋的因素外,他保守估計每年因此新增的私人住宅需求逾2萬個,惟期內私人住宅落成量只有萬多伙,不足以滿足有關需求,是期內樓價急升的重要原因。

與此同時,政府於2011年5月1日起正式實施《最低工資條例》,首個最低工資定於時薪28元,2013年5月1日起調升至時薪30元;今年5月1日起再調升至時薪32.5元。吳啟民認為,最低工資不斷調高,增加中下階層的買樓能力,令上車盤升勢加快。

「最低工資實施4年半以來,洗碗工人的每月工資已由8000元增至15000元。以兩夫婦來說,其家庭收入由過去萬多元增至3萬元,我覺得這是公道的,應該讓中下階層分享經濟成果。月入3萬元的家庭,是有能力買上車盤的,所以屯門及天水圍樓價近年升幅如此厲害。」

至於樓價近日從高位回落,吳啟民認為,主要原因是發展商過去兩年賣樓大豐收,吸納不少購買力,市場需要抖抖氣:「一手住宅銷售新例於2013年4月底實施之後,每月成交量曾大跌,但新鴻基地產(0016)於當年11月劈價推售「天璽」熱賣以來,發展商提供愈來愈多元化的按揭計劃,帶動過去兩年一手成交持續保持活躍,亦消耗大量購買力,近日市况轉淡是正常的市場調整。」

吳啟民總結說,若內地及本港經濟向好趨勢不變,樓價調整至明年春節後便可望重拾升軌,料調整幅度低於10%。他強調,私人住宅長期供不應求的情况未有改變,籲政府須繼續積極增加土地供應,幫助市民置業:「過去多年私人住宅供應均低於新婚帶來的置業需求,相信不少人婚後仍要與父母甚至祖父母同住,出現二代同堂或三代同堂的情况。社會普羅大眾短期可以忍受逆境,但長期如此便會積聚民憤,造成社會不穩定。我相信每個家庭都希望落地生根,家有恒產才可社會穩定,所以政府一定要增加土地供應,幫助市民置業。」

 

撰文:陸振球

明報投資及地產版主編

 

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