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以劏房合法化告別劏房 房屋問題終現曙光(文:阮穎嫻) (09:00)

特首李家超在10月16日發表施政報告。在施政報告公布前,本欄討論了「告別劏房」政策;施政報告推出後,政府提供了更多資料,有助討論。首先,我欣賞政府的勇氣與決心去解決劏房問題,其中一定要歸功港澳辦主任夏寶龍,不是由他發辦,香港的劏房問題會繼續發酵。

一直以來特區政府忌憚處理劏房問題,是因為供應不足,貿然處理劏房,恐怕劏房居民要「瞓街」;而且一旦要規管劏房,就有合規的劏房,變相令劏房合法化。所謂國際大都會,房屋本身有一套合法標準,例如採光、通風、消防、間隔等等。現在向全世界承認,原來香港的最低標準是要有獨立廁所的8平方米房間,讓國際貽笑大方。不過一天不承認劏房合法,永遠都不能夠處理問題,所以要盛讚勇氣可嘉。

取締工廈劏房  住戶需求不能忽視

民間主要聲音都是我早前說過的:供應不足下,消滅劏房會導致剩下所謂合規格劏房「簡樸房」的租金上升,仍然需要住劏房的人要承受貴租。略略計數,全香港現時約有11萬間劏房。根據特首李家超所說,其中三成的劏房需要處理,即約3.3萬個。這3萬幾個單位,如果要符合政府的標準,有一些會消失,有一些會合併,所以整體會減少供應。

政府的估算可能有落差。根據統計處2021年《主題性報告:居於分間樓宇單位人士》,11萬個劏房入面只包括私人住宅單位、村屋、商業大廈及臨時屋宇單位內的分間樓宇單位,但工廈的並沒有包括在內。根據立法會文件(註1),2020年工商業大廈內住宅單位約有7000個。政府說必須取締工廈劏房,這些需求不能忽視。

未來究竟如何協助那些因劏房未合規格而要搬走的居民呢?首先就是簡約公屋,大約有3萬個單位,要輪候公屋3年或以上才有資格申請,其中住在不適切居所時間較長的可以加分。

除非增加市區公營屋  否則劏房不會消失

即使有簡約公屋,不是所有劏房居民都願意搬遷。劏房最大的價值就是地點——location、location、location。李家超表示他們研究過,八成劏房居民都說「地點」是住劏房的原因。地點近返工、非常方便、配套好,實在很難令人搬去「山旮旯」的簡約公屋。

由我第一天寫劏房的文章已經說,很多人為了方便,願意犧牲很多其他東西。因此常有人說為什麼不住新界大西北的村屋,幾千蚊有幾百呎。他們不明白居民的喜好,而這是為什麼市區劏房成行成市的原因。除非政府能夠增加市區公營房屋供應,否則劏房是不會消失的,最多只是數量減少、質素提升而已。因此房屋局長何永賢亦明言,預計之後留在市場的合規格劏房(又名「簡樸房」)有7萬戶(註2)。

長遠來說,政府官員預計未來5年有18.9萬間公營房屋(包括居屋)供應。公屋及資助出售房屋比例,會由「七三比」變成「六四比」;四成居屋入面,綠白表比例將調整到五比五。即是說18.9萬間公營房屋供應,有大約7.6萬間是居屋,其中3.8萬間予白表,供現有公屋居民上樓的綠表居屋亦有3.8萬間,騰出本來使用中的公屋,就可分配給輪候冊人士。即是說,等上公屋的輪候者,有11.3萬間公屋(包含綠置居),以及3.8萬間騰出的公屋單位,總數約15萬間。不過政府工程通常會延誤,所以當單位建成數字14萬間。

如果可以將這14萬個單位完全派出及售出,那麼對於現時公屋輪候冊上逾20萬宗家庭及單身申請,應該是一種紓緩,當中包括約6.6萬「現役」劏房居民(11萬劏房戶中有六成正輪候公屋)。所以政府官員有信心。

不過,既然供應如此巨大,又何必花240多億元建造一些各方面都不如公屋的簡約公屋呢?簡約公屋大部分都要等到2026/27年度建成,要差也不差在那兩年。何永賢常說居民等不及。如果實在等不及,又何必擔心劏房居民不願意搬進去,跟房屋局長一同呼籲居民務必要申請並搬進去,要補貼搬遷費利誘?

政府宣布會多興建資助出售房屋而不是公屋。這裏有幾個原因,第一是政府缺錢。公屋租金不足以維持營運和管理之餘,還要倒貼管理費、維修費等等。公屋事務亦需要眾多房屋管理員處理,人工開支大。居屋以前是比較能夠回本的生意,新加坡政府透過興建及售賣組屋賺到不少錢。不過近來房屋價格下跌,如果居屋要打六至七折,綠置居打三四折,但建樓成本愈來愈貴,能否回本是問題。第二是他們認為公屋輪候冊問題已經解決了,所以要多建資助房屋讓想置業的市民購買,重置置業階梯。

以上是政府漂亮的如意算盤,我將整盤數看清楚,抽絲剝蠶整理了出來。我認為政府總算有計劃解決房屋問題了,若不介意低於一般樓宇標準的合資格劏房/「簡樸房」,施政報告推出的新政策可說見到隧道盡頭的光了。實行結果,有待觀察。

大批人才學生來港  住屋需求上升

不過除了工廈劏房外,政府可能計漏了一些數字。政府一方面不停宣傳很多人才來港,但有些人為了節省生活費、事業未上軌道等等,會住在劏房;即使不住劏房,他們租住其他住宅,也會推高市場需求,畢竟劏房是從正常住宅劏出來,因此環環相連。如果有足夠尊貴的人才租正常住宅,其實劏房供應都會減少,因為如果正常住宅能夠租得出好價錢,也費事劏了,或者費事去搞工程迎合新的劏房法例。除非他們個個住豪宅,否則還是會影響到劏房市場。政府已批出逾10萬人才來港,假設一半到埗,無論買樓或租,都會多5萬個需求。現在他們還說要將簽證由兩年變3年,又加大合資格院校的名單,需求只會更多。

還有一點:去年施政報告宣布大幅增加專上院校非本地學生比例至四成,學生住屋需求大增,學生宿位不夠,最後會去私人市場尋找住處,推高需求。所以,無論住不住劏房都會直接或間接影響租金。用大學教育資助委員會的數字估算,這幾年新增需求大約1.8萬個。

當前問題不止在劏房

因此,現在的問題不止是劏房。香港經濟轉型、工資增長緩慢,租金卻因外來人口而極速上升,而住屋開支佔消費物價指數達四成,相信會使物價顯著上升。衣食住行愈來愈貴,市民百上加斤。

以上數字,他們並沒有計算在需求之內,但有機會影響劏房市場。不過政府的最大板斧是,因為有很長的適應期及執法彈性,有足夠供應就嚴謹執法,不夠供應就可能放鬆執法,因此他們自信不會有人無家可歸。

註1:立法會CB(1)820/20-21(01)號文件

註2:〈專訪何永賢|受影響劏房戶優先提早上樓「行不通」  料執整後逾7萬戶住「簡樸房」〉,2024年10月26日有線新聞

作者是香港大學經管學院講師

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