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不撤樓市辣招做得好(文:阮穎嫻) (09:00)

之前政府草擬施政報告,有很多地產業界代表游說政府「撤辣」,理由多多,甚至有人明言政府應該托市,又說樓市下滑會衝擊金融系統云云。CCL(中原城市領先指數)由2021年高位191.34,跌至上月底的159.16,累跌17%。有數字顯示樓市交投量達到4年新低,代理無工開,要轉行,業主覺得肉痛,這些都是行業利益,目的是自肥。特首李家超、財政司長陳茂波、財庫局長許正宇都表示無必要現在撤辣。現在分析一下各種辣招的政策原意,以及是否適合撤辣。

印花稅致成交量降  樓價影響未明

辣招主要有兩種,要分開處理。第一種是政府執行的各種印花稅,包括住宅從價印花稅、買家印花稅及額外印花稅,目的是穩定樓市及應對過熱市場。

第二種是由金管局執行的逆周期措施,旨在維持金融體系穩定,包括按揭成數、供款佔收入門檻成數及壓力測試。

先講第一種。政府辣招的效果是減少成交量,但樓市在稅後會升還是跌,並不清楚。

非首次置業者如果要買樓,要交15%從價印花稅,非本地買家或公司名義則要再多付15%買家印花稅,減少他們的入市意欲,因此需求減少。而額外印花稅針對賣家,在持貨3年內出售物業,將按持貨年期收取稅項,持貨期愈短,稅項愈高。

這個辣招是懲罰性的稅項,打擊炒家。很多人會等夠3年才賣樓,因此在短期會減少供應。而由於短期炒家受打擊,也令他們減少入市,因為怕入市後短期內出不了貨,資金不能回籠再炒。

由於買家及賣家同時受影響,需求及供應一併減少,所以不曉得政府印花稅辣招對樓市升跌的影響,只知道成交量下降。

樓按辣招  維持金融系統穩定

金管局的樓按辣招則影響買家。由於1997年前很多人「按上按」,用一層樓多按一份錢,又再買多一層,一份糧供幾層樓都有,銀行對於收入審核亦沒有太嚴格,導致樓市下跌必定火燒連環船,全部變銀主盤。這個問題,在美國2008年由房貸過度寬鬆引致的全球金融海嘯又再浮現。貸款人還不起錢,「還你門匙」,但銀行即使賣出銀主盤,亦因樓市下跌,套現的錢不夠冚借出去的成本,造成虧蝕。如果銀行因大量還款人資不抵債,而出現大量壞帳及虧損,最後倒閉,會禍及大眾。

因此金管局就出招,限制供樓人的供款佔收入成數,以及測試加息後其入息是否能夠承受供款,減少無力借貸者借錢「上車」,以免造成金融體系缺口,以維持金融體系穩定。

金管局的樓按辣招會減少潛在買家數量,因為有些人的薪金根本不夠供樓,就不會過到供款佔收入門檻及壓力測試,除非他們能夠抬出更大筆首期。

壓測減至兩厘  已經托市

了解辣招的原委及原理後,就可推測撤辣後有可能的市場反應。

撤去政府印花稅辣招後,可見成交量會上升,這也是冇飯開的地產代理最樂見的事。但樓價會升會跌,則難以預計。買家當然因為稅少選擇多,考慮上車,惟有些賣家可能礙於額外印花稅所以未放售物業,靜觀其變,撤辣可以即時出售無懲罰,也可能加速他們出售物業,因此對樓價影響未明。這要看實情政府是撤哪個稅項。

至於金管局樓按辣招,由於只影響買家,減或撤辣後,會多了買家可以買得起樓,潛在需求增加。事實上,美國聯儲局加息後,金管局立刻將壓力測試由利息加3厘改做加2厘,算是減辣,未知背後邏輯是否認為,已經加了幾次息,再加3厘的上行空間不大,其新聞稿也有解釋:「此水平已經足夠確保銀行按揭業務風險得到妥善管理。」

所以說政府沒有托市,但金管局已經托了一下。不過這可能只是金融體系的考慮,出發點非托市。

信號效應  造成相反效果

政府撤辣,可能會造成信號效應。一般人會認為政府比市民有更多市場資訊,數據更完備,也有經濟師專業分析,比普羅大眾知得更多。政府決定撤辣或減辣,似乎是見勢色不對,看淡後市。

因此,政府減辣本身就是一個看跌的信號,市場參與者知道政府撤辣,會預期樓市下跌而拋售樓盤。情况就如當年設立辣招,樓市不單沒有下跌,而且節節上升。這是市場了解到政府之預期是繼續上升,所以才會有辣招,於是辣招推出後更坐地起價。

故此,政府如果想樓市平穩,最好不要輕舉妄動;而且一宣布改動,不容易出爾反爾,行回舊路。觀乎官員的說法,都看似明白這個道理,他們都說得對、做得好。

樓價再跌三成  入息中位數住戶才可負擔

至於現在是否適合撤銷印花稅辣招,我認為應該看樓市是否過熱,並且不可負擔,因為這本來就是政策原意。政府時任官員曾解說,樓市辣招是大幅減少炒賣、非本地及投資需求,樓市應以港人自住優先。如是者,並不應該放寬給境外人士豁免印花稅,因為港人自住需求未解決。

現在的樓市仍然是過熱,正常人自住買樓仍然有困難。現在新界上車盤,根據差餉物業估價署今年10月最新數字,一個40平方米以下的新界A類單位值550萬元,每呎約1.3萬元。根據現在的按揭供款佔收入比例及壓力測試,九成按揭做30年,2.5厘息,每月收入需達到約4.2萬元,才可通過加兩厘的壓力測試。

2022年第三季住戶入息中位數(撇除外籍傭工)為2.85萬元,如要達到這個收入,大約是全港住戶的頭36.7%。倘若要令入息中位數住戶都過到壓力測試,同一層樓要跌到375萬元,即再跌多32%,每呎8700元。當然,要住不一定要買樓,樓價亦不一定跌到這個位。

通關效應較以前細  林鄭波叔助市民接火棒

有些人常以為通關就會托到市,前提是境外人士有錢,也願意投資香港市場。首先,從中國內地流出資本規管森嚴,地下錢莊一網打盡後,資本根本難以流出。第二,有些人在香港買樓是為了資本自由,但若犯法,可以根據法例凍結這些與中國有關連人士的在港資產,在港投資吸引力大減。惟整體加息周期,資本市場全部都會下跌。

2019年時任特首林鄭月娥用「林鄭plan」托過市,2022年2月陳茂波又用「波叔plan」托了一下,進一步放寬按揭保險門檻。90%按揭物業價格上限增加至1000萬元,較低成數按揭上限也隨之增加。波叔說他是「考慮到目前市場環境、未來數年供應情况及首次置業人士和計劃樓換樓自用家庭的需要」。結果,2019到2022年是高位。跟1997年後政府推出首次置業貸款計劃一樣,協助買家「接火棒」。如果由本來不夠錢,因為這些計劃變成夠錢上車,現在只能飲恨。

作者是香港大學經管學院講師

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