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城建北遷 人口南移(文:劉進圖) (09:00)

特首林鄭月娥日前發表《施政報告》,提出北部都會區發展計劃,預計在20年內把新界北部(元朗加北區)的居住人口,從現時不足100萬,大幅增加至250萬,並且有5條新建鐵路,連接北部各新市鎮及深圳各口岸,其中一條鐵路更可直達深圳前海特區。這個宏大的城市建設規劃,把香港的城市發展重心向北搬遷,其背後的假設相信是,內地人口會持續大舉南移。

料20年有160萬新移民

把新界北部從西到東全面城鎮化,容納250萬常住人口,這個建設規模相當龐大,約等於把屯門、沙田和將軍澳3個新市鎮,一起搬到北區,才能讓北部人口從現時大約95萬增加至250萬。香港本地出生率持續低落,近年出生人口更跌至低於死亡人口,而移民潮亦有增無已,特區政府做這個北部都會規劃時,腦海中的250萬常住人口,到底從何而來?

如果說從香港其他地區來,這個肯定不成立,特區政府花這麼大力氣去開發新界北部,斷不會只是為了讓住在九龍區或港島區的人搬去新界北,肯定是為了容納新增人口。而2015至2019年的人口變化數據告訴我們,香港的新增人口主要來自每年大約5萬個單程證新移民,其次是每年大約3萬個以專才、優才、畢業生留港就業、投資移民等不同類別身分來港定居人士。按每年8萬個新移民計算,20年就是160萬,正好是新界北部擴容要應付的額外人口。所以,我們有理由相信,北部都會建設與內地人口南下是不可分割的。

深圳工作內地菁英 新界北買樓誘因巨大

從地產發展的角度看,什麼人會有興趣用香港的市區樓價,購買新界北部新市鎮的住宅?應該不會是在尖沙嘴、中環等商業區上班的人,很可能是在大灣區(內地城市)就業但希望享用香港醫療和教育的人。對於在深圳工作的內地菁英,如果有5條鐵路把深圳各區域與新界北部無縫對接,形成半小時行程圈,加上24小時自助通關,以及住滿7年便有香港永久居民身分證和特區護照,來港購買新界北住宅的誘因便相當巨大。這股購買力是承托新界北樓價的根基,也是支撐新界北賣地、為北部都會建設融資的基石。因此,北部都會建設與深圳人口南移,是不可分割的。

「明日大嶼」恐胎死腹中

北部都會建設將令香港城市發展重心北遷,對特首在上任初期公布的「明日大嶼」城建計劃又有何影響?不少學者已經指出,單是「明日大嶼」一個填海造島計劃,已經可能耗光香港歷年積存的財政儲備,如今再加上一個規模更大的北部都會計劃,特區政府絕不可能憑一己財力應付,而特首亦已公開表示,建北部都會可發債集資。

一旦發債集資,債權人對發展項目的回報前景是否看好,就會成為關鍵因素。從這個角度看,北部都會計劃的回報前景,考慮到開發土地成本、建造工程造價、賣樓收益等,應該優於「明日大嶼」。在北部都會的競爭壓力下,「明日大嶼」若缺乏融資吸引力,就可能因為發展資金不足而胎死腹中。

作者是資深傳媒人

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