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十年建屋計劃 告別劏房籠屋——香港土地房屋與共構西岸新思路(文:鄭耀棠) (09:00)

全國政協副主席、國務院港澳辦主任夏寶龍7月在研討會上提出4點期盼,最突出的是期盼2049年香港「將告別劏房、『籠屋』」。財政司長陳茂波在網誌上呼應夏主任,積極地表示劏房及住屋問題「絕對有得搞」,但也要到2049年才能告別劏房。2049年是中央的期限,但就天天愁對「愈住愈貴,愈住愈細」的老百姓而言,一年都嫌長!能否提早達標,還得看特區政府的思路、決心和魄力。

廿年太久 朝夕必爭

香港土地和房屋供求失衡是長期積累的深層次矛盾問題。特區政府土地儲備長期嚴重不足,早前收回私人土地作發展亦是杯水車薪,「明日大嶼」填海造地遠水難救近火。疫情肆虐下,香港樓價仍冠絕全球,二手居屋成交更價量齊飛;公屋平均輪候時間5.8年創22年新高,劏房及住屋困境更是揮之不去。2049年,距今還有28年,一個小孩已成年立家,20多年才告別劏房,委實太久;基層市民繼續望樓嗟嘆,青年看不到前景,如何能有獲得感、安全感和幸福感?

居無安所是「在職貧窮」根源

過去香港發展歷程所見,不少家庭因着安穩的居住環境而得以發展大小不同的事業,因而創造了香港成為亞洲四小龍的經濟奇蹟。反觀今日香港社會,產業單一化,房價爬高,「擠身」劏房是「在職貧窮」的典型寫照,當中不乏剛投身社會的年輕人及低收入群或困難戶,為方便工作和生活落戶劏房;為圓置業夢想而要節衣縮食,長期生活在狹隘起居環境中,失望積累,民怨難消,眼望樓價飛升而無力改變現狀,談何「安居」與「樂業」?

十年建屋計劃,從香港出發!

香港發展研究基金(下稱基金)一直關注香港社會民生議題,近年形成了《港深莞:青年.居住.創業.生態》西岸發展方案,倡議沿香港、深圳、東莞西岸,按短、中、長期發展步驟,為青年提供住房及發展事業的起步點、路線圖及落腳點,在大灣區發揮所長,擴闊創業土壤。這建議分3期目標:1年內提供1萬個臨時住宅單位(公益性質,葵涌和屯門),3年內提供4萬個住宅單位及2.5萬個就業崗位(河套和前海),10年內建設30萬人居住的新社區(東莞)。

突破舊識和界限 加快融合步伐

香港回歸邁向25年,雖保持整體繁榮發展,但與內地城市在社會領域的交流融合卻步履蹣跚,尤其在生活、文化領域上仍處於「你還是你,我還是我」的階段,不少港人對灣區「9+2」沒概念,感覺且近還遠,對發展路徑和空間認識不多,也不知該如何融合或融入。對香港年輕人而言,一下子到大灣區內地九市發展,又擔心未能適應或欠缺門路。

在「共構西岸」倡議中,關鍵是將現時住房難題與青年發展互相配合;同時利用閒置及待發展土地成立青年村。青年村構思是以一年時間配合現時發展局力推的組裝合成建築法(MiC),先在葵青貨櫃碼頭閒置地段組裝約5000伙貨櫃組合屋,形成既實用又具特色的過渡性青年居所,鼓勵年輕人共同構建文創基地或生態科技及創新金融產業,又可以公益性質發展有年期限制的社會福利。另一短期發展選址在屯門內河碼頭,利用現時低使用率的碼頭水岸,以「水上組合屋」於躉船上組成多層水陸社區,既省卻造地的等候時間,即時解決部分居住問題,另賦予青年共同協作機會,凝聚創意人才,增強其創業信心。

青居創生 共構西岸一片藍天 

方案的3至5年中期計劃就是借力灣區,在深圳前海和河套重點發展。長期計劃是再往北上,以試驗區形式在東莞建設香港新社區。基金建議新社區由中央政府同意,廣東省政府、特區政府及內地相關城市政府共同謀劃建設,以試驗區形式先試先行,作新社區規劃,建公營房屋、醫院、學校等公共設施,配以「港式」醫療、教育、休閒生活等制度安排,吸引港人,尤其年輕人到內地就業、創業,直接參與及分享大灣區發展成果。

受惠於近年不斷發展的「一小時生活圈」交通基礎建設,以上「西岸」倡議在策略上環環相扣,按部就班地由「先安居」的條件提供,賦予年輕人「後樂業」的路徑,從而與青年一道建立投身社會的自信;改變「在職貧窮」的現狀;提供「先置業、後安居」房產思維的另一選擇,釋放年輕人勇於嘗試、敢於創新的潛能,共建屬於年輕人的未來。

為何選在葵青及屯門的碼頭建屋?

香港土地資源要因時制宜、地盡其用。航運及物流業仍是香港重要經濟支柱,但全球經濟向東移,中國航運、貨運發展躍居世界前列,香港轉口港地位面對內地運輸網絡不斷發展,加上葵青貨櫃碼頭在鄰近地區比較下,競爭力明顯下降。有研究機構早前指出,貨櫃碼頭附近逾四成港口後勤用地未能地盡其用,尤其坐落葵青貨櫃碼頭這塊相等於起碼5個維園面積的土地,有傳媒指出部分長期丟空位置淪為爛車場或荒廢地。《土地供應專責小組報告》(2018年12月)指出,香港屯門內河碼頭貨物處理量近年漸減,2017年的泊位使用率僅為其容量24%,純粹由內河碼頭處理的輸送量約佔香港港口貨櫃總輸送量3%,加上其輸送量可被其他本地港口設施吸納,有條件騰出閒置空間另作發展,惠及社會。

社會對運用碼頭閒置土地眾說紛紜

早些年,香港還在討論加建新貨櫃碼頭,但近年有建議在貨櫃碼頭上蓋建屋,可增加住宅供應、助遏抑樓價、紓緩「置業難」,部分用地更可轉作地區經濟相關的服務業、零售業、資訊科技業等,有助發展新市鎮模式經濟。有團體意見支持重置葵青貨櫃碼頭及整合大灣區內各主要港口,作住宅專案發展;更有學者建議加強與珠三角經濟區合作,提升為專注電子商務物流的市場,減少勞動密集式的貨運模式,相信通過轉型可釋放生產力與大量土地資源,有利香港長遠發展。

另一邊廂,有業界持反對意見者卻認為削減碼頭用地會令貨櫃業大幅失去業務量。政府方面則認為發展葵青貨櫃碼頭用地,涉及複雜技術問題、重置期間的安置問題、潛在業權和利益衝突等,認為執行有難度,更要考慮持份者意見。

當香港社會都在努力拆解土地供應和住房困境的死結,又或是前瞻大灣區融合時,死守荒廢了的碼頭後勤用地是否仍合時宜?我們面對的是心態問題、技術問題,還是香港長遠發展問題?政府能否有新的思維去回應一個新時代的要求?再者,如業界持份者都願意讓出部分閒置土地去發展未來,政府又有何政策去作支持配合?值得社會深入討論,務求充分有效使用土地、發揮價值!

把握灣區發展機遇 共構「西岸科創走廊」

《粵港澳大灣區發展規劃綱要》提出將大灣區打造成具全球影響力的國際科技創新中心,推進包括香港在內的科技創新走廊建設,香港迎來創科發展重大機遇。大灣區(「9+2」)面積5.6萬平方公里,香港面積1100多平方公里,融合其中就知天與地都變大了。

深圳是科技產業中心,有廣闊的市場應用環境。香港優勢是面向國際市場,可吸引和孕育科研人才。東莞對港人也不陌生,改革開放40年,在東莞建廠的港商多不勝數,如今的智慧製造更能滿足時代所需。若由香港出發沿西岸發展,形成與深圳、東莞共同建設集科研、技術轉移、生產於一身的「西岸科創走廊」;再進一步與廣州、中山、珠海等城市對接,共同構建東莞交椅灣區發展成新型青年創業重鎮,可作為核心發揮輻射帶動作用。

灣區共同家園就在眼前

總結而言,粵港澳大灣區承擔未來「一國兩制」新實踐宏圖,灣區融合發展,共建共同家園是國策,也是人民願望。在灣區城市建設香港人安居樂業的新社區,是未來香港解決民生困局、讓社會經濟進一步發展的良好機遇。正如日前中央宣講團要員、港澳辦副主任黃柳權所說,香港要抓住機會,以免「蘇州過後無艇搭」。借力灣區發展機遇,筆者作為港區全國人大代表,2020年「兩會」期間曾建議「中央政府在大灣區撥地建設香港新社區」,今年進一步提出「推動建設粵港融合發展試驗區」的建議,最近得到人大常委辦公廳回覆,表示廣東省政府會同國家發改委、國務院港澳辦辦理,相信中央政府及廣東省政府正着力研究選址及方案。

放眼灣區,香港的明天就是海闊天空,前途無量。但要解決香港積存已久的土地與民生等問題,歸根到柢還須香港自己內部解決,需要特區政府開拓創新,施政理念以人為本:察民情、知民需、解民憂、紓民困;在政策制度上下大決心、花大氣力去拆牆鬆綁,加快程序去突破瓶頸,否則香港的發展始終原地踏步,甚至自我萎縮。對比內地發展一日千里,市政規劃大膽創新,官員執行力度雷厲風行,借用中聯辦主任駱惠寧所言:「不進則退,慢進也是退」,特區政府是否應引以為策勵之力,抓緊機遇,乘勢而上,融入國家創科產業發展大局,與內地省市一道建設大灣區共同家園?

作者是港區全國人大代表、香港發展研究基金主席

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