對於研究城市的人來說，香港是一個十分有趣的地方。只要你願意下一點苦功，就會發現，很多社區都孕育着感人的大小故事。這些「在地知識」在規劃過程中不可或缺，因為沒有這些人與土地和人與人共處互動而產生出來的故事作底蘊，很難繪畫出有靈魂的規劃方案，如此會使規劃淪為只是照顧土地「交換價值」（即「市場價值」）的工具。
土地「使用價值」、「交換價值」不互相排斥
土地具備二元的特質。一方面，土地是我們賴以為生的資源，我們每一個人都要使用它才可以滿足各種需要，這是土地的「使用價值」。另一方面，土地可以是我們的財富，用來在市場買賣，是一種「交換價值」。這兩種價值其實並不互相排斥。花園城市的倡導者埃比尼澤．霍華德（Ebenezer Howard）在19世紀時已經提出，一個地方的「價值」得以提升，是因為住在其中的人共同使用它的結果，所以土地的升值應當由該社區的居民共同享有。當人使用一個地方，與一個地方產生連繫，用生活和生命書寫土地的故事時，那個「空間」（space）就會變成一個「地方」（place），使一個地方散發出趣味、韻味和獨有的特色，同時提升土地的「價值」。這種在人心靈深處的價值，在愛自己家園的人的眼中是無價之寶，是用金錢也買不到的精神文明。可是對於眼中只有「交換價值」（錢）的人，他們大多選擇忽視只有由「使用價值」才會衍生的精神文明。
馬鞍山鐵礦場和聚落的地景
筆者有幸得到政府的保育歷史建築基金資助，與跨學科團隊對馬鞍山鐵礦場和聚落的地景進行了兩年的深入研究（讀者如欲了解馬鞍山鐵礦場和聚落的地景之發展過程，可瀏覽maonshanironmine.net）。這個經驗，如入了寶山，歎為觀止！這不單止是一個擁有數以百萬噸磁鐵礦的山頭，鐵礦的勘探、開採、提煉和出口都與香港、中國、亞洲以及世界的歷史息息相關，了解鐵礦的前世今生就如上了一堂寶貴的近代歷史課。不過最叫人怦然心動的，是在鐵礦旁邊衍生出來的聚落和之後所發生的故事。礦工很多是來自中國各地，幸運的可以跟家人在一起，但生活在偏僻的山頭，物資匱乏，加上礦工的工作危險，生活的艱難並不是我們可以想像的。幸好那個年代的香港有一群願意委身的宣教士，他們看見這群無助的人，就動了慈心，住在他們當中，服侍他們，給孩子教育，提供醫療和各種物資的援助。
互助精神 是港人共有資產
在那艱辛的歲月，馬鞍山的村民都是靠着互相幫助（社會資產）來過活。例如當颱風摧毁家園時，面對逆境，各人都會伸出援手，合力重建家園。因為教會和老師無私的奉獻，孩子們雖然窮，卻可以在滿有愛心、關係和生態富足的環境中成長。雖然這群孩子現在都已屆中年，甚或暮年，但是回想那青葱歲月，他們的眼睛都閃爍着光芒，滿面笑意。縱使礦場在1976年關閉，但是當時仍然有很多人願意留守照顧老礦工。雖然馬鞍山碼頭區的聚落已經淹沒在新市鎮之下，但是在山頂和半山區仍然住着與馬鞍山故事相關的後人，延續着「馬鞍山精神」，砥礪前行，繼續為這個山頭增添其「使用價值」。
這無價的「馬鞍山精神」，是香港人共有的資產！在今天撕裂的社會彌足珍貴。
雖然政府未有投放很多資源，叫馬鞍山的故事更廣為人知，但地區組織如信義會的鞍山探索館和愛護馬鞍山的朋友都一直默默耕耘，透過天然地景和聚落生態，去向遊覽馬鞍山的人述說，那段在艱難歲月中，不同階層的人用愛和以別人的好處為出發點，共同生活和奮鬥的動人故事。
改劃山坡建私宅 破壞環境與地景
可是晴天霹靂，政府最近改劃馬鞍山的大綱圖，其中要在半山區，與郊野公園一路之隔的山坡上，興建逾千伙私人住宅。如果獲得通過，不但意味着馬鞍山的地景將被永久破壞，半山潮州社區逾半世紀地方營造的努力會付諸流水，「馬鞍山精神」這無價的、香港人該共同擁有的價值，將會被粗暴地破壞。取而代之的是與馬鞍山地景格格不入的高樓大廈。如果這個項目得到城市規劃委員會批准，當大馬路興建之後，地產商多年前買下、比政府要發展的土地大數倍的前溫家村地皮，估計也會近水樓台，乘勢「發展」。
那時，香港的小市民就會成為大輸家。我們不但會損失一個可以承傳香港歷史文化和精神文明的地景；就是那些只是想暫避繁囂而到馬鞍山郊野公園遊玩的朋友，到時可能要塞車和呼吸若干廢氣才可以到達「郊野」公園，然後看到的是一般平民老百姓無緣入住的高樓大廈。
老百姓和善良的前人所營造的地景和所承載的精神文明，與升斗市民到郊野公園「唞唞氣」的卑微權利，統統要讓路給豪宅的所謂發展。
這不就是香港的深層次矛盾嗎？
規劃不應只着重「交換價值」
近日政府表示正檢討《城規條例》所訂明的法定程序，希望加快審批。馬鞍山的例子讓我們看到，問題不在於程序，而是規劃沒有「在地知識的支撐」，只着重「交換價值」，沒有顧及歷史文化保育和生態以及空間公義等問題，忽略了土地的使用價值。可以想像，如果加快審批，只會讓地產商可以更快「發展」，使買得起豪宅的人更快住在郊野公園旁邊，其他人連提出反對的空間都沒有，更遑論去向城市規劃委員會的成員述說「馬鞍山的精神」。這樣做的結果，就是香港的市民要告別我們原先共同擁有的資產，眼睜睜的看着馬鞍山郊野公園附近的環境被破壞和馬鞍山鐵礦半山區聚落的消失，還有整個地景的碎片化。
加快審批而不是紮紮實實地做市民樂見的利民規劃（即是通過了解在地知識，去平衡市場價值和使用價值），是否只會加劇香港的深層次矛盾？