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藉設立仲裁機制 完善劏房租管設計(文:陳偉雄、黃子瑋) (09:00)

政府長時間奉行「大市場,小政府」的施政原則,所以甚少透過立法規範市場運作,除非涉及極大的公眾利益。因此,香港自100年前已制定《租務條例》規管租務市場,及至半世紀前整合為《業主與租客(綜合)條例》,足證篤信新自由主義的政府也認為規管租務市場是重要且必須的,條例不單止要保障業主,也同時確保市民可透過租住私人住宅物業市場,滿足他們基本、安全及人道的居住需要,從而維持社會穩定和發展。同時政府也設置土地審裁處配合法例的操作。

劏房居民投訴無門

如果法例設計與執法能有效達至上述立法原意,相信會促進香港住宅租務市場的健康發展。不過自從2004年修例以後,令租務條例力度削弱至有等於無,於是不適切住屋如違法改建的劏房單位,就如雨後春筍般激增,甚至蔓延至工廠大廈及寮屋農舍。該些單位居住環境惡劣,但呎租可遠超同區沒有分間的單位,而租客更每每被業主巧立名目去濫收開支,卻投訴無門。疫情下,筆者就曾收到8戶租住共用廚廁板間房的居民求助,業主一直在沒有提供電費單下,按由他提供的分電表度數,每月平均收取各戶500至800元電費,其後業主因新冠肺炎疫情滯留內地,由業主親友代收租及電費,並首次公開電費單給租客計算攤分費用,其時租客才驚覺業主以往大幅濫收,但最終他們發現現行法例不能保障他們。明愛青少年及社區服務關注住屋權益工作小組曾於2020年進行調查,逾60%受訪的居民表示不會舉報業主濫收水電或訴諸法律,可見他們飽受剝削,卻因為對現時法律機制欠缺信心,只有選擇啞忍。

現時當租客欠租、違反租約條款,業主有權向土地審裁處提出訴訟,如查明屬實,審裁處就可根據條例,在3至4個月內收回樓宇管有權,同時作出繳納租金及中間收益的命令,處置租客遺留的任何財物,及就違反租賃或分租租賃的條件要求租客支付損害賠償。不過當租客遇到業主無理加租、訂租太貴、濫收水電費、不履行維修責任,及單方面違反租約時,卻沒有任何法律保障。這種法例保障上的不平等,不單令未有公屋支援的劏房租戶愈住愈細及愈住愈差,他們的住屋開支更超出可負擔水平。現時公屋戶的租金與入息比例超過25%,就會被視為超過負擔水平及可申請租金減免;但根據政府統計處現存的數字,劏房租金與收入比率中位數,由2014年的30.8%,上升至2015年的32.3%(註1)。全港關注劏房平台在疫情持續一年之際所進行的調查亦顯示,逾五成劏房戶曾借貸交租。

姍姍來遲的立法研究工作

劏房亂象由上屆特首在任時已成為社會問題,但要等到去年,現屆政府才決定成立「劏房」租務管制研究工作小組(研究小組)研究立法的可行性與執行方案。小組主席於2月透過新聞界放風提出,建議日後可就「劏房」租賃訂立一份法定標準租約,列出業主和租客的權利和義務,租約訂明租期、租金、中止租賃通知期、水電費和雜費安排。筆者認為這只是第一步,因為租約的法律效力及威力,跟執法及審裁配套息息相關,否則法例也只會淪為一紙空文。

教人憂慮的是,研究小組主席表示報告不會加入起始租金;加租幅度上限,亦不明所以地有建議定於兩年15%這個遠超近年通脹的水平。有部分研究小組成員認為,要訂出起始租金及加租幅度的方程式,在技術上面對種種數據限制和挑戰,在政府當局急於立法下實在不宜推行,故只權宜的建議設立劏房租務資訊平台,期望透過促進資訊流通,減低個別業主操控市場的能力。不過有關說法是站不住腳,因為香港過去的租務管制也曾設定標準租金及加租幅度上限,且透過土地審裁處仲裁,也可在租金水平及加租幅度兩方面保障議價能力薄弱的租客。

釐定起始租金及加租幅度 可參考過去仲裁制度

香港未撤銷《業主與租客(綜合)條例》中「租金管制」及「租住權保障」前,土地審裁處會為出租單位釐定市值租金,以便在業主和租客對簿公堂時,為雙方釐定一個不可踰越的加租幅度,在租客繳付較合理的租金及業主有合理回報之間取得平衡。此外,審裁處也可介入,除非業主收回單位自住或租客欠租,否則不能趕走租客,確保租客的租住權得到保障。

重置仲裁機制釐定租金水平及加租幅度的安排,也可給予政府時間準備和設立與住屋條件掛鈎的訂租機制,藉此提升劏房質素至貼近人道水平,及取締質素惡劣的劏房。例如荷蘭的計分制(point system),就是根據房屋的大小、位置、質素及附設的設施,為出租住屋計分,再根據分數劃定相應租值(註2);總評分低於標準的,不准出租。

「研究小組」報告將於3月內出爐,筆者對即將公布的報告內容感到悲觀,但仍盼望之後議會的立法工作,能針對現時劏房市場的扭曲、不平等及不人道的狀况,提出一條有效的法例去處理劏房問題,改善民生。

註1:香港政府統計處,主題性住戶統計調查第60號報告書:香港分間樓宇單位的住屋狀况,詳見bit.ly/3l0kt79

註2:立法會秘書處資料研究組,資料摘要:選定地方的租務管制,詳見bit.ly/3t2T4nF

作者陳偉雄是全港關注劏房平台成員,黃子瑋是全港關注劏房平台顧問

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