特首林鄭月娥在2018年《施政報告》中提出「明日大嶼」的願景，計劃在喜靈洲與交椅洲一帶填海1700公頃，興建房屋供多至110萬人居住，並創造34萬個工作職位。由於填海迴避了處理業權與賠償等複雜行政工作，也沒有不遷不拆的抗爭政治問題，海洋保育與地球暖化的爭議雖然受到關注但卻難以構成阻力，這應是特區政府主力選擇填海而輕視新界棕地開發的主要原因。立法會月前已經通過5.5億元的前期研究撥款，顯示整個計劃的通過應該不會延宕多時。
房屋問題從來都是香港社會中的「老、大、難」挑戰，從1970年代麥理浩時代的「十年建屋計劃」（1973至1982年），到九七後董建華政府任內的「八萬五規劃」（1997至2000年），無不希望藉由開發新市鎮以增加公營房屋的供應，而解決香港的房屋問題，甚至同時促進經濟發展。自1950年代觀塘成為首個香港新市鎮，以至荃灣、屯門與沙田等第一代新市鎮開發，到1980年代馬鞍山等地的第二代新市鎮，九七前天水圍（公私合營）、將軍澳、東涌（新機場發展計劃）等第三代新市鎮，乃至近年洪水橋、古洞北與粉嶺北等新市鎮，其中的思維有其連貫性。儘管有諸多新市鎮的開發，然而在一般市民的觀感與學者的研究中，新市鎮卻少有成功的案例，反而衍生更多的交通與社會等問題，為什麼？「明日大嶼」若要成功，關鍵又在哪裏？
滿足生活所需 實踐就近就業
事實上，當目前討論的重點集中在公私營房屋的比例、興建的預算以及鐵路等交通配套時，忽略了新市鎮的成功關鍵在於形成一個相對自給自足（self-contained）的社區生活。簡單地說，市民必須能在該新市鎮內不僅是滿足日常生活所需（例如學校、街市、醫療、休閒），最好還可以實踐就近就業。然而受限於香港的經濟結構轉型以及商業活動集中於傳統市區，使得這一目標非常不容易達成。說來諷刺，直至今日大家在討論新市鎮的成功經驗時，卻仍在緬懷上述第一代新市鎮沙田的開發經驗，彷彿此後便沒有較成功的例子。例如生活環境較為舒適的馬鞍山則太過遠離市區，近年也開始人滿為患；東涌表面上得益於大嶼山的旅遊風光，實則過去幾年飽受跨境旅客的滋擾，公共屋邨也因為百物騰貴導致貧窮情况有加劇之勢；更不用說天水圍難以擺脫污名化的悲情處境，將軍澳因為缺乏社區功能而被長期譏為「睡房城市」（bedroom community）、「無街之城」。
沙田的發展當然不是一蹴可幾的，它相對成功的原因在於其不但形成一個不同社會階層混居的新市鎮，在鐵路、公路交通便利之餘，也存在傳統街市與酒店商場毗鄰的格局，使不同的生活選擇與物價水平並存。此外包括學校、醫院、圖書館與各類公共設施都完善齊備，甚至傳統工廠大廈與新型寫字樓也同時存在，區內居民可以不假外求而能滿足生活各方面的需求，本區的就業機會與商業活動也相對蓬勃。今日沙田中小學學區的質素與樓市的發展，充分顯示市民仍熱中搬入沙田。
「公營屋為主」與活躍商貿區或存矛盾
因此，「明日大嶼」成功的關鍵在於竭力在區內創造就業機會，避免居民需要被迫跨區返工，不但加重既有交通網絡的壓力，也構成時間與經濟的額外負擔（在古洞北與粉嶺北新發展區亦存在類似的情况）。
然而政府面對幾個挑戰。首先是長期以來政府在工作機會的創造上是較為被動的，在今日的知識型經濟中，工作機會的分配流向較高學歷、經歷的人士，中下階層的市民如何妥善在當區就業並不容易；其次，囿於政府承諾七三比的公私營房屋單位，如何在一個原本已經是經濟弱勢的人口組成中開創活絡的經濟活動也成疑問；第三，香港能否在傳統的中環市區以外，開創第二（九龍東），甚至第三個（東大嶼）中心商貿區也存在疑問。事實證明，租金的壓力固然可能使企業的運作向周邊擴散，但是要在一個以公營房屋為主的新市鎮打造活躍的商貿區，本身即可能存在矛盾。政府似乎覺得只要解決交椅洲到港島的運輸問題，例如以道路與透過跨海大橋甚至興建海底隧道連接即可。
官方已經意識到，發展新市鎮，必須發展本區就業機會，然而區內所能增加的職位（主要集中在將洪水橋發展成大灣區的商貿中心）恐怕遠遠落後於未來增加的人口，這對於缺乏實質人口政策與審批權的香港構成更深遠的影響。
官員應更誠實面對市民
對房屋問題的不同判斷也會得出不同的解決方案。然而歷屆政府傾向以土地與房屋的短缺視角取代住房分配不公的視角，以填海造地為主來取代其他短中長期的政策選項，最終得出增加供應與抑制需求的政策方案。當然，是否仍必須遵循傳統新市鎮的發展模式存有爭議，也早有學者強調環境公義而批評政府缺乏規劃的遠見。事實上，目前擁有潛在興建公營房屋的330公頃土地是一回事，可以興建與完成逾31萬公營房屋又是另外一回事。這包括當區居民的協調、工程興建與成本的上升等，統計數據顯示未來約4年僅能落成約四分之一。「明日大嶼」最快也要到2027年才開始填海，2034年才會有房屋建成入伙。發展局長黃偉綸說政府將努力控制「明日大嶼」成本，運輸及房屋局長陳帆認為有信心可以在10年內興建31.6萬個單位，衡諸過往大型基建的經驗與歷年房屋供應的數據，這些恐怕都是浮誇不實的說法，任何正直負責的官員都應該更誠實的面對市民。
回顧歷史，政府關於房屋問題的處理爛尾的多，如期順利完成的甚少。因此即使林鄭月娥政府的「明日大嶼」大計充滿着高度不確定性，也不令人意外。如上所述，「明日大嶼」計劃的成功關鍵在於能夠建立一個盡量自給自足的社區。換言之，若無法讓大多數住在新填海人工島上的市民能夠就近解決其工作問題，而必須重複屯門、元朗等新界西新市鎮利用西鐵，或將軍澳等新界東地區利用少數聯外道路返工的經驗，不僅勢將造成道路交通的龐大負擔、經濟活動發展的失衡，甚至高達七成的公營房屋比例，在消費能力有限的情况下，也難保不重蹈天水圍城的規劃錯誤。