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用境外方式解決香港土地問題(上)——別假借解決問題淘空香港庫存(文:林朝暉、梁俊杰) (09:00)

紓緩民困,解決香港社會在經濟、民生上深層次矛盾,提高香港市民的獲得感與幸福感,應當是當前「一國兩制」事業中,中央政府責無旁貸要致力推進的首要工作。而土地房屋問題則是當中的重中之重。

強推「明日大嶼」已不合時宜

本屆政府曾經試圖在民望盡失之前,提出「明日大嶼」計劃,在大嶼山島以東海域分階段填海,建造合共約1700公頃的多個人工島,規劃用作興建26萬至40萬個住宅單位,供70萬至110萬人口居住,並打算將人工島打造為香港第三個核心商業區,創造就業機會。

遺憾地,「明日大嶼方案」明顯在現時環境強行推動已經不合時宜。主要爭論點有二:(1)財政儲備爭議,方案預計耗資約5000億至6000億港元,約為特區現今財政儲備的一半或以上,在經濟下行和物價持續上漲下,明日大嶼發展計劃或耗盡特區歷年滾存;(2)填海爭議,反對者認為方案將嚴重破壞香港水域生態,在擁有其他選項(如發展新界地區農地)的情况下,政府不宜填海。加上,在「修例風波」中,特區政府民意急速下降,明顯不再具備足夠政治能量通過方案。

因此,在重大的政治、經濟和社會阻力下,現屆特區政府要推動大規模的發展方案的可行性偏低。

要解決香港的住房問題,必須試圖在香港境外想方設法解決,由中央出手、特區出資,在廣東省政府的幫助下,在大灣區另覓地發展符合香港住房、生活標準的「香港城」,解決香港長遠發展所需的土地問題。

建制派力主的桂山島及南沙方案

在現有其他解決香港土地發展的方案中,以「珠海桂山島方案」、「廣州南沙方案」兩個方案獲較多關注,亦先後有人向中央政府建言。

(1)桂山島方案:由香港建制政黨及不少港區人代、政協提議,以解決香港房屋問題。在大嶼山以南約3海里、珠海市所屬的桂山島填海,額外提供至少1000公頃土地,發展16萬至20萬個單位;有估算指出可供50萬人居住。桂山島可由人大授權特區以租賃方式取得該島的土地使用權,並授權特區依照特區法律對租賃區域實施管轄。屆時,政府將以高速船及大橋接駁香港核心商業區和桂山島,航程約為30至45分鐘。

(2)廣州南沙方案:由一國兩制研究中心提議,在廣州南沙新區興建「香港園」,除將部分香港產業遷至園區,亦會興建公營房屋及安老設施,安排基層及弱勢群體入住。園區將同樣參考「澳門大學模式」,採用香港制度及法律。有指租地面積初步為50至100平方公里,可容納數十萬港人居住。交通上,由香港西九龍總站透過廣深港高鐵到南沙僅需約30分鐘。

無可否認的是,兩個方案在財政和對香港青年北上的吸引力方面,皆有明顯而突出的缺點。

予人「耗盡公帑儲備為實」之感

淺岸填海是落實桂山島方案的先決條件。然而,海砂供應不穩,加上從填海造地、土地沉降到興建樓宇的時間周期長達15年,桂山島方案無法在短、中期內解決香港土地與住屋問題。而且,填海造地成本極高,加上根據過去多項大型工程經驗,超支已經成為常態,方案只會大幅耗盡特區未來20年的財政儲備。同時,假如單用高速船接駁核心商業區與桂山島,現實上無法滿足50萬人的出行需求。港府需要建造連接桂山島與香港島的橋樑和道路網絡,兩地相距超過30公里,工程大部分在香港水域進行,其工程成本及興建難度極高,亦無法善用現成的道路基建設施。

另一方案,港人對南沙的「觀感距離」是落實南沙方案的最大難處。雖然港人可以透過廣深港高鐵,毋須轉車便可於約30分鐘往來南沙慶盛站和香港西九龍站,但仍無改港人認為南沙遙遠的觀感印象。同時,南沙的開發與發展仍然緩慢,明顯落後於深圳前海、珠海橫琴兩個自貿區。南沙面積雖大,但配套不完善,自貿區分散,城中村改造難度系數大,加上距離廣州市中心車程近1小時,市區的輻射作用未能惠及南沙,未來發展仍然受限。因此,願意定居南沙的港人數量極其有限。

應另考慮更周全方案

因此,中央和特區政府應當在這兩個方案以外,考慮更周全方案,避免予人觀感淘空香港庫存,減少政治爭議,並善用現有的資源及配套,長遠考慮年輕港人的定居、生活及發展機會。

作者林朝暉是北京港澳學人研究中心理事,梁俊杰是北京港澳學人研究中心副秘書長

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