自反對《逃犯條例》修訂以來政治浪潮迭起，香港陷入強權欺凌市民年代，社會已經倒退至求存逃生的煉獄，輔以疫情反覆，談民生難免突兀。可金融權貴並沒停止發大財，證監會6月已就房地產信託基金進一步放寬守則公開諮詢，截止日期是8月10日。這次諮詢，財演讚譽，但以往批評領展的前特首，所有抱怨業主加租苦、自命為基層的團體卻鴉雀無聲，筆者緊記4年前民主派關注房託守則放寬，導致街市商場拆售，領展總裁王國龍反諷是政客選舉期「借題發揮」，筆者不用參選，不妨一再討教當中問題。
收租佬逐漸轉型為地產商集合體
經濟學者Joseph Stiglitz早已警告，資本市場自由化帶給社會的只有不穩定，而非實質增長。投資者核心目的是窮盡市場信息，賺取回報，用投資工具累積短期資本，當判斷不能獲利時，最快抽身撤資。正因為不穩定，相比實質經濟增長，計算盈利更重要，只翻新有價值的物業，沒有升值潛力的統統賣盤，資金隨時按國際商機流往外地發展。幾十年來，各種證券、基金湧現，使環球資本流出流入速度更快，尋租投機的行為也更快，房地產信託基金便是從此等背景而來。美國自1960年把房託發揚光大，接着澳洲、日本、台灣到香港俱有長足發展，今年中證監、發改委也推行試點了。Stiglitz的潛台詞是，資本自由化是要管的，批評金融邏輯過分扭曲市民生活，也是城市研究所關切的課題。
回顧香港房託發展15年，是一段剝削基層，用公屋商場成就領展霸權的歷史，它佔市值約1200多億，全港房託總值才不過2890億，放寬守則都要有充足資本投資，主要受惠不就是領展。房地產資本自由化，有些商場新穎了，賠上了基層社區舖位、車位租金上漲，牽涉幾多升斗市民代價，竟然無人需要問責。2014年首次放寬基金守則，容許基金總值10%沾手物業發展，非收租業務可佔不多於25%，誘使拆售、收購、興建物業，爭議四起，新一輪放寬進一步鬆綁基金用途，包括投資未完成物業、持有物業少數權益，還容許借款總額由45%提高至50%。或許金融界覺得房託還未做到美國作為地產管理專家的角色，又或者新加坡放寬了，香港也要跟隨吧，希望公眾不要忘記，香港經濟過分倚重地產，到頭來扼殺營商空間，住房脫離市民的負擔能力，冠絕全球，6年前放寬守則間接傷害過基層，沒理由又放寬卻不談社會影響。
汲取教訓 事前應有宏觀經濟分析
近兩任行政長官，梁振英說領展要有社會責任，林鄭政權則以大山形容，全是交白卷，守則可以改，受害者卻不見措施保護，落差實在太大。汲取過放寬守則的教訓，竊以為事前應該有點宏觀經濟分析，評估對租務市場甚至社會整體的影響，有指新措施鼓勵房託入主更多寫字樓、商住混合項目、改裝為酒店或服務式公寓，這多大程度減少中低價商住租盤供應？基金放寬後，又會否積極參與重建收樓併購，加速推倒舊區生活？主張放寬守則的證監會不會設想後果，本屆政府又不會調研產業發展失衡，結果就是瞎子摸象，事後才發現租務市場失衡，車位、單位、舖位拆售炒高，無論幾多議員政黨反對已經沒有效用。
疫情正盛，近日見零售界苦喊業主減租，林鄭政權也呼籲業主共渡時艱，我覺得很難受。你說五大訴求不可答應，讓年輕人流亡下獄，社會活在惶恐，那民生事務沒有違逆上意吧，有過什麼承擔？金融界一面放寬守則發大財，政府一面蒼白無力央求減租，偽善。筆者明白，連公民權利都保不了，談政策不合時宜，不過，所有自命為基層的參選人／候選人，沒理由忽視「領展3.0」，至少應該於諮詢期內提出異議。
延伸閱讀：
． Stiglitz, Joseph E. (2000). Capital Market Liberalization, Economic Growth, and Instability. World Development, 28(6), 1075-1086.