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修逃犯例商界喊走 樓價仍破頂(文:阮穎嫻) (09:00)

香港政治氣候陰霾密佈,建制泛民本土紛爭不斷,房屋醫療教育等社會民生問題無法處理,高官民望節節下跌。中美科技貿易戰香港成磨心,「保皇」親中派說反對派禍港,泛民指一國兩制前景暗淡。總之無論哪個派別的市民,都有理由對香港未來缺乏信心。

與此同時,本地樓市熾熱,樓價接連破頂,新盤入票超額數倍已是等閒事,市民對香港樓市的未來仍然樂觀。香港人對政局和樓市未來預期迥異,實在耐人尋味。

提出修逃犯例  樓價繼續升升升

最近一例是關於《逃犯條例》。坊間有評論認為,修訂逃犯條例會破壞營商環境,觸發中外商人撤資,其中自然包括把手上房地產變賣,造成樓價下跌。更甚者,有人擔心修例會對外國在港公民構成危險,導致美國政府重新釐定對港政策,撤銷《香港政策法》,使獨立關稅區地位不保。此舉將對香港經濟造成致命的打擊,香港樓價將會大跌。

關於修訂逃犯條例對樓價的影響,筆者沒有水晶球。但有一點可以肯定,就是市民對樓市的熱情絲毫沒有冷卻。自2月政府提出修訂逃犯條例以來,顯示樓價走勢的「中原城市領先指數」(CCL)一直上升,毫無間斷,並在最近一周(5月20至26日)突破去年夏天的高位,實現破頂。

2月中旬,政府提出修訂逃犯條例,並展開只有20日的公眾諮詢。當時民間反應未算熾熱,但商界很有顧忌。政府在3月26日作第一次修訂。醞釀至4月28日,民間反應升溫,民間人權陣線發起遊行反修例,13萬人上街。5月17日,中聯辦召見政商界人士,統一戰線,堅持不會撤回修例。及後政商界要員紛紛「歸隊」,公開表態支持政府修例。同時,歐美多國外交使節發聲明表達擔憂。5月24日,歐盟駐港澳辦事處發出外交照會(diplomatic demarche),美國國會及行政當局中國委員會(CECC)披露信件,要求香港當局撤回這項立法修訂。5月30日,政府提出第二次修訂,包括把刑期門檻提高至7年。

樓價反映有錢人身體很誠實

根據金融經濟學原理,資產的價格大約等於折現後的預期未來價格。例如有一隻股票,假設下月價格有兩種情况:如有利好消息(概率是75%),股價是80元;如出現壞消息(概率是25%),股價是60元。假設股票不派股息,也不算折現,股票今天的合理股價應為75元(80×0.75+60×0.25)。

住宅是一種資產,它的價格可以用相同方法推算。如果市民擔心修例影響樓價,那麼逃犯條例修訂對於樓價是個壞消息。這個可能實現的壞消息,會使樓價下跌。而且,隨着政府和中聯辦反覆宣稱不會撤回修例、城中名人表態支持,這也會令市場認為修訂通過的概率愈來愈大,理應增加樓價下行壓力。

商界從不同渠道揚言撤資,走人賣舖,移民潮再起之聲不絕;又有人大叫好換美金快走快走。然而樓價至今仍沒有掉頭向下,香港銀行同業拆息(HIBOR)仍低於倫敦同業拆息(LIBOR)。升斗市民哪有幾層樓揸手,還要住,還要搵食;但有錢人及業主卻身體很誠實,話走卻未走。

另一佐證是大單位售價。社會普遍認為是次修訂主要打擊對象,是大陸逃港的貪官和香港商界、有錢佬等,而且保安局證實修訂後能在中方要求下,港方未經審訊就能凍結及沒收犯人在港資產,所以有評論指修例後他們的身家性命財產岌岌可危。那麼他們有可能在修例前把在港資產變賣,轉移離開香港,所以香港的豪宅價格理應首當其衝。

可是有地產代理指過去數月豪宅交投活躍,而且價量齊升。根據差餉物業估價署最新公布的4月份數據,香港D和E類的大面積單位售價指數在過去數月持續上升,並沒有出現恐慌性的拋售。

尋求樓市不跌反升的解釋

名人睇市各不同,例如報道指行政會議成員林健鋒先生減持3個住宅連7個車位,似有「春江鴨」味道。但同時地產投資大戶著名「大淡友」湯文亮先生,則在5月頭披露自己以首次置業身分買入港島豪宅;自認「包拗頸」的他,在5月31日還在專欄打賭CCL不會破頂(註),結果錯了。

市場預期修例對樓價影響輕微,此預期合理與否,大家自行思考。那麼樓價是否只升不跌呢?不少評論員已預測8、9月樓價會回調。

面對逃犯條例修訂,樓市只升不跌,這裏有幾個解釋。第一,有可能是社會大眾未必了解逃犯條例修訂和資產價格的關係。但這說法不合理,因為修例已經備受關注,並引起廣泛討論。

第二種可能是市場調節需時。住宅售價是買賣雙方討價還價的結果,當有社會大事改變了買賣雙方的預期,買家賣家需要時間重新討價還價,以達到市場均衡的價格水平。但這種說法也不合理,因為近月住宅買賣數目很多,由去年末每月二三千宗成交,增加至今年三四月每月六七千宗,這顯示買賣雙方議價暢順、交投活躍。

第三種可能是資產市場的預期有多重均衡(multiple equilibria)。正如前面所說,今天的資產價格受明天資產價格的預期影響,而明天的價格又受後天的預期影響,餘此類推。如果市場普遍對未來樂觀,樓價會上揚;反之,當市場預期突然轉向,由樂觀變成悲觀,樓價可能出現大幅波動(凱恩斯在他1936年的巨著The General Theory of Employment, Interest and Money已經洞悉投資者容易出現這種非理性行為;2008年金融海嘯突然發生,但當時外在因素沒有大波動,所以這種說法又重新流行)。至於逃犯條例修訂的發展會不會造成逆轉,仍是未知之數。

最後一個解釋,是市場根本認為即使逃犯條例修訂通過,對於樓價影響輕微,本文「通過修訂逃犯條例傷害香港經濟,導致樓價下跌」的假設是錯的。另類說法是「修例令法治更完善,所以在香港投資更有保障,修訂逃犯條例是為堵塞漏洞,所以樓價上升」。持這類觀點的大有人在,如這是主流投資者意見,樓價上升就合理了。

註:湯文亮〈今日CCL會否破頂?〉,2019年5月31日《明報》(bit.ly/311nREp)

(編者按:文章標題為編輯所擬;來稿原題為「樓價指數在逃犯條例陰霾下破頂 商界話走人但身體很誠實」)

作者是香港大學經濟及工商管理學院助理講師

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