文摘

下一篇
上一篇

高價賣地支持填海 怎能解決房屋問題(文:郭永健) (09:00)

先旨聲明,我反對明日大嶼計劃,認為收回閒置軍營、地產商囤積及不能復修的農地和粉嶺高球場,是更為可取的方法。可是對於明日大嶼計劃,我認為我們應抽絲剝繭分析,才能更有力地駁斥政府論點。

就「明日大嶼規劃及工程」的成本和收益,政府文件以測量師學會的估算為理據,假設平均土地價值每平方呎1萬至1.2萬元,私樓住宅賣地收益可高達6300億至7560億元,加上商業發展土地收益3440億至3870億元,將有約萬億元收入,足以應付政府估計的總工程造價6240億元。表面看來,賣地給地產商似乎無可避免,否則財務上工程的支出無法回本。可是,地產商發展了私樓後,又能否如地產界所言,增加私樓供應後令樓價下降,港人從此安居樂業?相信很少港人會如此天真。

明日大嶼私樓全改建居屋  仍可應付支出

既然私樓價格難以負擔,往後的二手市場流轉,亦未能聚焦解決住屋需要。因此有不少意見指出,政府應大幅提升公屋/居屋的比例。如果進取地設想,把所有私樓用地改為興建資助房屋,又能否應付工程成本?

根據測量師學會估算的假設,私樓單位面積為75平方米,而公屋/居屋的則為50平方米,如果把私樓單位轉換為居屋單位,則可大增單位數目。採取估算單位數量的中間數計算,便由61,500個私樓單位,改變為92,250個居屋單位。以預計今年5月推出的將軍澳雍明苑的平均呎價7509元計算,假設實用率為八成,50平方米(538平方呎)的單位,每個售價為323萬元。以今年度居屋每個單位平均成本82萬元計算,減去成本後,每個單位政府淨收益為241萬元。原有的預計43,050個居屋單位,加上私樓轉為居屋的92,250個單位,合共有135,300個單位,總淨收益為2226億元。連同商業發展土地收益3440億元,可應付工程造價6240億元。

當然,以上計算尚未包括樓價下滑、工程超支等情况。但上述計算旨在指出,現有明日大嶼的發展模式不能解決房屋問題,而是繼續地產霸權,政府及發展商合謀,瓜分土地發展收益。政府得到每呎過萬元的地價收入,而發展商得到可觀的賣樓利潤。相反,由政府提供資助房屋,不單財務上能夠應付工程造價,更能完完全全惠及有住屋需要的市民。居屋白表申請人的入息上限,已涵蓋八成的住戶數目,而大量增加居屋數目,亦能夠遏止私樓樓價。

總結而言,林鄭月娥及政府官員以基層住屋需要為理由,推行大面積填海,但實際上卻未有以大部分港人的住屋需要為重。明日大嶼延續的只是地產霸權及進一步的中港融合。

作者是工黨主席

相關字詞﹕編輯推介 文摘

上 / 下一篇新聞