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「明日大嶼」的魔鬼細節(文:任憲邦) (09:00)

發展局長黃偉綸終在3月19日透露了一些數字,以證明「明日大嶼」在財務上可行。但在義正辭嚴的背後,你卻不免懷疑政府官員到底是不懂數學,還是以為可以瞞天過海。只要稍有常識,就會明白他們的種種推論是何等荒唐。

明日大嶼第一階段,打算圍繞大嶼山以東的交椅洲填海1000公頃,以興建15萬至26萬個房屋單位,容納40萬到70萬人口,當中七成為公營房屋,三成為私樓。此外,它還會設置商業區。

黃局長斷言按去年9月的成本數據,此一項目連同其他較小型的近岸填海工程,總成本將是6240億元。另一方面,新填土地所帶來的私樓和商廈賣地收益,將達9800億至11,430億元,兩者皆為天文數字。項目將於2025年動工,第一批房屋可望於2032年落成。

引用去年數據估算成本  誤導大眾

然而,發展局的方案充滿魔鬼細節。在成本方面,政府引用去年9月的數據是誤導大眾。任何基建成本估算,當應按付款當日價錢為基礎,考慮到通貨膨脹,在施工期間預測未來費用,才能反映實際成本(例如2014年提議並其後通過的石鼓洲垃圾焚化爐,本來2011年估價113.8億元,而到2014年要求撥款時,款項已漲至182億元)。按2025年付款日來推算,明日大嶼第一期造價將是1.1萬億元,而非6240億元。漲幅的推算是建基於土木工程拓展署公布的工程成本指數——過去10年建築成本平均每年上漲4.7%。

收益方面,政府採納測量師學會的建議,按每呎1萬至1.2萬元樓面地價出售私樓地皮。他們根據啟德新發展區的高地價來推算,而為提高賣地收益,他們假設建造較大型的800呎單位,超過目前典型的香港單位,獲得更高收入。若採納他們的賣地呎價中位數1.1萬元,再加上普遍達每呎5000元的建築成本,即使發展商開善堂不牟利,明日大嶼一個800呎單位便要標價1200萬元。若再計及20%的發展商利潤,這些單位就要標價1440萬元,市民更難負擔。假如港人目前也感到樓價高不可攀,明日大嶼只會同樣與他們的購買力脫節。因此政府的兩難在於:要麼興建天價單位以賺取高地價,但港人卻無力問津;要麼以較合理價錢賣地,但卻遠遠無法彌補人工島造地成本。

誇大商業用地面積

為求創造高收益的假象,政府也企圖誇大商業用地面積。儘管根據規劃署《2030+》,到2041年商業核心區甲級寫字樓只短缺106萬平方米(其餘商業用地甚至供過於求),但發展局卻計劃在明日大嶼劃出400萬平方米商業樓面面積。《2030+》的假設為香港GDP(本地生產總值)每年增長2.5%、廣東省每年增長4.5%,而要達到明日大嶼的商業用地需求估算,香港和廣東省GDP便需要大幅增加,甚至底線是必須每年增長多3倍至10%和18%。有沒有證據表明香港和廣東生產總值會增加這麼大的數額?儘管政府不時會調整經濟增長預測,但如此不切實際地大幅調高,顯然只是人為地推高收益的權宜之計。

另一個荒謬論點:明日大嶼將能改善港人生活質素。在明日大嶼,將有70萬人居住於1000公頃土地,意味人口密度高達每平方公里7萬人,比全港之冠的觀塘區(每平方公里5.7萬人)還要擠迫許多。黃局長說要把居住環境擠迫的人搬到明日大嶼,以改善生活質素,詎料未來的居民只能在明日大嶼飽嘗一個更擠迫的住屋環境。

政府擬定的交通網絡也是一場鬧劇。沙田(67萬人口)目前有尖山隧道、獅子山隧道和大老山隧道連接市區,但反觀明日大嶼(70萬人口)卻只有一條隧道經港島西堅尼地城連接最重要的市區——香港島。而這條隧道除了支撐明日大嶼,還要疏導擬定的11號幹線,協助新界西居民前往港島!未來這條管道的擠塞情况將不堪設想。想像一下這個環境中如有10號颱風信號的狀况——我們記得「山竹」和「天鴿」嗎?一個70萬人口在海中的大都市,只依靠一條隧道通往香港中心,怎麼處理緊急情况?政府拒絕發布關於隧道從明日大嶼至香港堅尼地城的交通容量研究,我們懷疑連接明日大嶼到香港的交通網絡存在基本問題。到目前為止,即使根據《公開資料守則》​多次要求,政府拒絕透露2016年進行的關於「初步運輸和運輸影響評估」這一主題的研究結果。

不符本港人口增長趨勢

此外還有一個天方夜譚:他們聲稱2025年動工,2032年第一批房屋便能入伙。然而如黃局長所言,明日大嶼有一半的填海物料來自建築廢料,那將需要較長時間才能穩固下來。且看用作發展的一小部分粉嶺高球場,該片32公頃土地也聲稱要用5年時間準備,然後再需4至5年時間建屋才能入住,那你便知道明日大嶼的時間表是怎樣與現實脫節。有關當局為求方案獲通過,已是無所不用其極。

這不是基於認真仔細分析的提案,而是一個房地產營銷宣傳的手冊,明日大嶼更是得物無所用。先不說許多獨立的研究機構已列舉多項足以替代明日大嶼的覓地方案,證明土地不缺,明日大嶼本身也不符合本港人口增長趨勢。明日大嶼落成後,香港將擁有足以容納900萬人的房屋,然而香港人口將於2043年到達822萬的頂峰,並於2066年回落到772萬,可見明日大嶼的一切根本純屬多餘。短期內,它不能幫助那些已等了5年半的家庭上公屋及住劏房的20萬人。

這項「願景」料耗費1萬億元巨資,帶給我們的只是房屋容量過大、無法負擔的房屋天價、更擠迫的環境、擠塞的連接道路、全球暖化海平面上升的威脅、破壞海上和附近海岸的生態系統——這就是港人無法抗拒的願景了!

(編者按:文章標題為編輯所擬)

作者是守護大嶼聯盟成員

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