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公私房屋比例 應「九一開」(文:劉進圖) (09:00)

發展局上周公布「明日大嶼」工程造價估算,按2018年9月價格計算為6240億元,又引述測量師學會估計,指人工島上最少可建4.5萬個私人房屋單位,賣地收益保守估算為7070億元,足夠支付建造費,不會掏空庫房。這個估算馬上受到立法會議員質疑,指估算未反映工程漲價和付款日價格等因素,實際撥款總額將超過1萬億元。

明日大嶼私樓  只有富裕者可負擔

明日大嶼計劃除了成本效益有爭議,對環境的影響和極端氣候下的安全也備受關注。還有一個重要問題,就是島上的房屋到底為誰而建?如果按測量師學會估算,要得到7000億至1.1萬億元的賣地收益,就必須維持現行的高地價政策。人工島上蓋起來的私人房屋,售價就不能低於現時樓價。這就意味只有社會上最富裕的一成人,才可以負擔,九成市民都買不起這些價格超豪的住宅。為什麼納稅人要動用6000億至1萬億元去填海造島,來滿足一小撮人的住屋需求?

政府對這個問題是有標準答案的,那就是人工島上建的房屋,有七成是公營房屋,私人房屋只佔三成;發展私人房屋的收益,其實用了來補貼公營房屋。問題在於,公私營房屋「七三開」這個比例合理嗎?如果私人房屋只有一成富裕階層可負擔,為什麼佔比不是一成而是三成?為什麼不按社會負擔能力和需求,把更多土地用來發展居屋,讓中產家庭實現自置居所的心願?

過去政府把三至四成住宅用地劃作發展私人房屋,主要是出於財政收益的考慮。當置業階梯仍然存在的時候,這個比例還勉強說得過去,因為公屋居民儲了錢可以買居屋,賣掉居屋可以買私樓,發展私人房屋符合公眾願望及需求。但如今這個神話已經破滅了,階梯已經斷裂,最新一期居屋定價折扣降至五二折,即同區私人住宅價格的一半,賣掉居屋絕對買不到私人樓。居屋市場和私樓市場已徹底分割,把三成住宅用地劃作私樓就變得極不合理!

新加坡大力發展公共房屋,成績有目共睹,客觀效果就是把私人住宅的比例壓縮至大約一成,九成住房是出租或出售的公共房屋。這個做法的好處,是令九成市民認同政府的房屋政策。如果特區政府的房屋政策獲得九成香港市民認同,如何開發土地就只是技術問題,假如填海工程造價較貴,就減少填海規模或攤開較長年期發展。這樣,辛辛苦苦開發得來的土地,才能成為政府可自主發展的土地儲備,才可以制約囤積了大量土地的發展商。否則,納稅人傾萬億家財去填海造地,到頭來只是為發展商作嫁衣裳,供發展商繼續建「納米豪宅」。

作者是資深傳媒人

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