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「居」心叵測:不可負擔的新居屋政策(文:姚政希) (09:00)

林鄭月娥的新房屋政策號稱讓居屋更加可負擔:提供更多種類、更高折扣率,以及容許在特定二手市場轉售居屋云云。即使新措施屬小修小補、舊酒新瓶,不少受居住問題困擾的市民仍對新政策寄予厚望,視之為「上車最後機會」。

然而,若房屋政策依舊採用「置業主導」方針,只在細節上小修小補,增加資助出售房屋的折扣,而不深切檢討房屋政策的根本缺陷,例如持續被忽視的「公屋以上、居屋以下」一群龐大的「青年夾心階層」,那麼「貴、細、擠」問題只會繼續纏繞香港。

「可負擔」與「頂得順」的概念混淆

現時新居屋定價最大問題,就是混淆了「可負擔」與「頂得順」兩種概念。林鄭公布居屋減價的同時,首次承認居屋定價機制從來都沒有以「提供可負擔房屋」為目標。但新居屋釐定價格卻以「負擔能力測試」,只用申請者家庭剛剛「頂得順」的價格計算。

在新算式下,若以按揭供款佔住戶收入四成計,供長達25年,買家最多「可支撐」是每月15,800元供款。這是銀行評定你「頂得順」的風險承擔能力,與民間社會一直倡議的「可負擔房屋」相去甚遠。按現時按揭利率,若需提升可負擔單位數目至75%,居屋便定價為370萬元,大概就是計算到一個月入約4萬元的家庭必須節衣縮食25年,別說有餘錢去旅行,這樣如何還能供養父母、生育子女?如此定價的新居屋,仍可叫做「可負擔房屋」嗎?

現時收入在1萬至2萬元以內、20至39歲的年輕工作人口達68.56萬(註),佔整體勞動人口近兩成(2018年)。若兩口子組織家庭,收入很有可能高於申請公屋的入息限額,但他們卻難以負擔折扣後的居屋(負擔能力測試假設家庭月入為39,500元)。他們是名副其實的「公屋以上,居屋未滿」,基本上是被林鄭房策排斥的潛在社群。

從公共政策角度而言,完全無法理解為何公營房屋政策設計出這樣的房屋斷層,排拒着這群「青年夾心階層」。若他們無法「靠父幹」幫助供樓,等同於放逐他們在昂貴的私人租住市場掙扎求存。亦即是說,現時以「頂得順」、拒絕以居屋成本價定價的新居屋政策,將會製造出一群在房屋階梯「不上不落」的「青年游牧族」,成為林鄭「置業主導」房屋政策的犧牲品。

上月底林鄭公布房策「娥六招」,輿論雖沒太大負面迴響,但現實是林鄭強調「置業階梯」,以「頂得順」取代「可負擔」,無視人口可達數十萬的「青年夾心階層」潛在社群,既不願將資助出售房屋變得更可負擔,亦不願擴大資助租住房屋數目和放寬申請資格,任由他們在昂貴的私人租住市場自生自滅。如果這樣都可以說新居屋政策可對應現今住屋問題,只是自欺欺人。

註:統計處,2018年第一季《綜合住戶統計調查按季統計報告》

作者是本土研究社成員

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