最近曾淵滄教授又再撰文，指樓市的真正考驗在2017年或以後，原因是本屆政府上台後大增的土地供應，會在其時才陸續落成，真正改變供不應求的局面。筆者最近獲邀出席香港扶輪社首扶輪論壇，演講嘉賓發展局局長陳茂波也提出相似論點。
陳茂波在演講提供統計數字，指香港的私人住宅落成量，以5年計，2006至2010年每年平均只有11,280個單位，2011至2015年每年平均大約10,900個左右，即是之前5年，以及同再之前的5年差不多，都是每年約1.1萬個。「這是可以理解的，因我哋上任後招標的土地，到現在所興建單位都未落成，現在落成都是之前的土地。不過，差餉物業估價署剛公布今年估計私宅落成量1.85萬個單位，明年都大概是此水平，之前來幾年都係相對高水平……因為至今年3月底的連續幾個財政年度，我地賣咗好多地，去年賣地可建20,080個單位，前年1.6萬多個，這些供應未來幾年出來。」
陳指出，私人住宅開工數字2006至2010年平均每年1.9萬伙，而2011至15平均每年1.5萬伙，「未來3年一手樓供應，估價署估計係58.7萬個單位，我上任時的2012年，只是6萬幾個單位。所以大家見到未來幾年供應會增加，以掌握的資料，至2月底發展商手上取得樓花紙可以賣而未賣的都有2萬個，未來供應實在多。」
陳茂波進一步補充，「2006至2010年土地供應可以起幾多單位呢？那是5.9萬個，同期一手樓銷售了7萬個，故該5年土地供應不能夠滿足一手樓吸納量。2011至2015又如何呢？土地供應可建8.94萬個單位，一手樓成交量係6.45萬個。我想表達的信息是，後期的5年供應是超出一手樓購買，故2006至2010年土地供應低於吸納量已扭轉。」
陳茂波指未來土地供應每年達標，「市民大眾就有信心，不需要panic（恐慌性）買樓。10年計劃建興公營房屋28萬個單位，我哋已搵到25萬幾單位的土地，即已確認近九成。其實差不遠，另外1.7萬個單位的土地正在做地區諮詢。」
雖然近期公布數據顯示，香港未來數年私人住宅的供應明顯回升，但足夠的土地供應可否持續？「土地供應之前因為各種原因而不足，但我上任後政府已盡全力追落後，希望確保房屋供不應求的情况可扭轉。看一看2030年前的土地供應，短中期主要透過3項措施，第一是改劃用地，有的地皮劃了做社會某些用途，而這些用途現在不是社會最迫切的，或者未能夠落實的，便或者用第二幅代替。並改作住宅用途。我給人批評得最多就是綠化用地，我可以跟大家說，短中期我們找綠化用地找了70幅，可以規劃到興建8萬幾個單位，而這些絕非郊野公園用地，而且我們找的地都鄰近交通基建。」
「第二是提高發展密度，九龍東啟德便是一個例子，回歸前的計劃只是住幾萬人，後來大家知道回歸後遇上亞洲金融風暴，科網泡沫爆破再加上SARS，曾經樓價跌六七成。當時政府回應社會的訴求，將發展密度壓低，當時計劃啟德發展區住9萬餘，我上任後打了20%上去，那就多了好幾千個單位。」
「第三個手段是除了改劃外，看看用途有沒有轉變空間。2014年施政報告我們目標是找150幅土地改劃，5年時間提供21萬個單位，其中七成做公營房屋。去到今日我們開始了65幅改劃，牽涉單位8.05萬個，其中52幅做完，涉及單位6.5萬個，今年我們會改劃45幅土地，涉及單位8.4萬個，當中有九成是公營房屋。」
說到公營房屋，陳茂波說，「有朋友跟我說，即使樓價高位回落，現水平仍非普羅百姓所能負擔。所以政府除在資助房屋，也多增加房屋出租以方便年輕人居住。現在土地供應公營及私營各佔60%及40%，公營比例可否增加呢？我覺得不合適，若今年80%做公營20%建私宅，大家會預期私人住宅供應少，樓價便會升。」
「也有人說要幫年輕人置業，問政府可否給予資助？我認為現時不適合，因為這樣會令樓價升。先租後買呢？目前供應仍短缺，有土地都係做公屋先，有20幾萬人排隊。」
撰文：陸振球
明報投資及地產版主編
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